Questão de Direito Tributário — Tributos Municipais — CESPE / CEBRASPE 2022

ITBI: fato gerador e a promessa de compra e venda

Gabarito: letra E (ERRADO). A celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não configura o fato gerador do ITBI, pois este somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis (art. 156, II, CF/88 c/c art. 35 do CTN e Tema 1124 de Repercussão Geral do STF).

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal, de competência dos Municípios e do Distrito Federal, que incide sobre a transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, bem como sobre a cessão de direitos reais a eles relativos (exceto os de garantia). A promessa de compra e venda, por sua vez, é um contrato preliminar — um acordo de vontades em que as partes se comprometem a celebrar, no futuro, o contrato definitivo de compra e venda. Nesse momento, ainda não há a transferência da propriedade, mas apenas uma expectativa de direito.

A distinção crucial está no aspecto temporal do fato gerador: o STF, no julgamento do Tema 1124 de Repercussão Geral, firmou o entendimento de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro. Isso significa que a simples assinatura de um contrato de promessa de compra e venda, ou mesmo a lavratura da escritura pública, não é suficiente para atrair a incidência do imposto. É o registro no Cartório de Registro de Imóveis que concretiza a transmissão e, portanto, faz nascer a obrigação tributária.

A banca explora exatamente essa confusão: o candidato pode pensar que a promessa de compra e venda, por ser um negócio jurídico que envolve a intenção de transferir o imóvel, já seria suficiente para a incidência do ITBI. No entanto, o STF é claro ao considerar ilegítima a exigência do ITBI em momento anterior ao registro do título de transferência da propriedade do bem, de modo que a exação baseada em promessa de compra e venda revela-se indevida.

Lei 5.172/1966 (Código Tributário Nacional):

Art. 35 — "O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador: I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil; II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II."

Tese de Repercussão Geral 1124 do STF:

Incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na cessão de direitos de compra e venda, ausente a transferência de propriedade pelo registro imobiliário.

Item — ❌ ERRADO ⟵ GABARITO

A afirmativa está errada. O fato gerador do ITBI não ocorre com a simples celebração do contrato de promessa de compra e venda. Conforme o entendimento consolidado do STF (Tema 1124), o imposto somente incide quando há a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. A promessa de compra e venda é um contrato preliminar que, por si só, não transfere a propriedade — logo, não configura o fato gerador do ITBI.

Gabarito: letra E (ERRADO).