Promessa de compra e venda sem registro e prevalência da hipoteca
✅ CERTO. A falta de registro da promessa de compra e venda a torna inoponível a terceiros de boa-fé, de modo que a hipoteca posteriormente registrada prevalece sobre o direito do promissário comprador. A regra geral do sistema registral imobiliário é que o direito real (hipoteca registrada) se sobrepõe ao direito pessoal (promessa não registrada). O art. 1.417 do Código Civil condiciona a aquisição de direito real pelo promitente comprador ao registro da promessa no Cartório de Registro de Imóveis. Sem registro, o contrato gera apenas efeitos obrigacionais entre as partes, não sendo oponível a terceiros que adquiram direitos reais sobre o imóvel.
Art. 1417CC
Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
A ausência de registro impede a formação do direito real, restando ao promitente comprador apenas um direito pessoal (obrigacional). Assim, se um terceiro de boa-fé, como um credor hipotecário, registra a hipoteca posteriormente, este direito real prevalece sobre a promessa não registrada, pois o registro confere publicidade e eficácia erga omnes.
A Súmula 308 do STJ estabelece uma exceção específica: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." Todavia, essa súmula aplica-se apenas a hipotecas de financiamento da construção, e o enunciado da questão não menciona tal contexto. Portanto, na hipótese genérica, a afirmação está correta.
✅ CERTO.