Direito Real do Promitente Comprador – Registro como Fato Constitutivo
Gabarito: letra D. O direito do promitente comprador de imóvel assume natureza de direito real exclusivamente com o registro da promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o art. 1.227 do Código Civil (princípio da publicidade/constitutividade). O pagamento integral do preço, o justo título, a cláusula de arrependimento ou o ajuizamento de ação de adjudicação compulsória, isoladamente, não são suficientes.
A banca cobra o entendimento de que, no sistema brasileiro, os direitos reais sobre imóveis se constituem, em regra, pelo registro – e não pelo simples acordo de vontades. A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento gera direito pessoal à futura aquisição, que se torna real apenas quando levada a registro.
Código Civil:
Art. 1.227 – "Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código."
Alternativa A — ❌ Incorreta
O pagamento integral do preço é obrigação contratual do comprador, mas não opera, por si só, a aquisição do direito real. Ainda que quitado, se não houver registro, o direito continua pessoal (obrigacional).
Alternativa B — ❌ Incorreta
O justo título é requisito para a usucapião (art. 1.242 CC), não para a constituição do direito real do promitente comprador. Mesmo com justo título, sem registro não há direito real.
Alternativa C — ❌ Incorreta
A presença de cláusula de arrependimento, nos termos do art. 1.417 CC, impede que a promessa gere direito real ao comprador (exige-se que não haja tal cláusula). Entretanto, mesmo na sua ausência, o registro continua indispensável para a oponibilidade erga omnes e para a natureza real do direito.
Alternativa D — ✅ Correta ⟵ GABARITO
O registro no Cartório de Registro de Imóveis é o ato constitutivo do direito real do promitente comprador. Conforme o art. 1.227 CC e o art. 1.417 CC, a promessa de compra e venda registrada confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel, com eficácia erga omnes e possibilidade de sequela.
Alternativa E — ❌ Incorreta
O ajuizamento da ação de adjudicação compulsória é remédio judicial para compelir o vendedor a outorgar a escritura definitiva, pressupondo a existência de um direito – pessoal ou real – mas não é o fato gerador do direito real. O direito real já deve estar constituído pelo registro, ou então a ação busca justamente obter o registro.
Gabarito: letra D.