A empresa Sol & Chuva S.A. adquiriu um imóvel em 31/12/2023 e o classificou como propriedade para investimento. O imóvel foi adquirido da seguinte forma:• Entrada, no valor de R$ 500.000.• Parcela de R$ 1.120.000, para ser paga em 31/12/2024.• Parcela de R$ 1.505.280, para ser paga em 31/12/2025.Adicionalmente, a empresa incorreu nos seguintes gastos:• Impostos e taxas para registro do imóvel: R$ 50.000• Reformas necessárias para deixar o imóvel em condições de uso: R$ 200.000O imóvel possui uma vida útil econômica estimada de 50 anos e a empresa definiu como política contábil o método do valor justo. Sabendo que, na data da aquisição do imóvel, a taxa de juros compostos era de 12% a.a., e que os valores justos do imóvel em 31/12/2024 e 31/12/2025 eram R$ 3.500.000 e R$ 3.300.000, respectivamente, a empresa Sol & Chuva S.A. reconheceu
Aum ganho de R$ 350.000 no resultado de 2024.
Buma despesa de depreciação de R$ 59.000, em 2024 e em 2025.
Cum ativo no valor de R$ 3.375.280, em 31/12/2023.
Dum ativo no valor de R$ 2.950.000, em 31/12/2023.
Eum ativo no valor de R$ 2.700.000, em 31/12/2023.
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GabaritoD — um ativo no valor de R$ 2.950.000, em 31/12/2023.
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Propriedade para Investimento – Mensuração Pelo Valor Justo
Gabarito: letra D. O ativo deve ser reconhecido inicialmente pelo custo, incluindo o valor presente das parcelas futuras (descontadas à taxa de 12% a.a.) e os gastos diretamente atribuíveis (impostos, taxas e reformas). O valor presente das parcelas é R$2.700.000; somados os gastos de R$250.000, totaliza R$2.950.000. Esse é o valor correto do ativo em 31/12/2023, conforme a NBC TG 28 (IAS 40).
A banca testa principalmente dois pontos: (1) o reconhecimento inicial da propriedade para investimento, que exige a mensuração a valor presente dos pagamentos futuros; (2) a ausência de depreciação quando adotado o método do valor justo. Vamos analisar cada alternativa.
NÃO CAIA NESSA!
A pegadinha central é usar os valores nominais das parcelas sem trazer a valor presente, levando ao montante de R$3.375.280 (alternativa C) ou esquecer de incluir os gastos de R$250.000, resultando em R$2.700.000 (alternativa E). Fique atento: a taxa de juros de 12% a.a. deve ser aplicada para descontar cada parcela ao seu valor presente na data da aquisição. Calculando: 1.120.000 / 1,12 = 1.000.000; 1.505.280 / (1,12²) = 1.200.000; total = 500.000 + 1.000.000 + 1.200.000 = R$2.700.000. Depois some os gastos.
1Valor presente das parcelasR$ 2.700.000
2+ Gastos diretamente atribuíveisR$ 250.000
3= Custo inicial do ativoR$ 2.950.000
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Alternativa A — ❌ Incorreta
Afirma que a empresa reconheceu um ganho de R$350.000 em 2024. O valor justo em 31/12/2024 é R$3.500.000; o valor contábil em 31/12/2023 (custo) é R$2.950.000. A diferença é de R$550.000, e não R$350.000. Além disso, como o imóvel é mensurado pelo valor justo, a variação é reconhecida no resultado do período (NBC TG 28, item 35). Portanto, o ganho correto em 2024 seria de R$550.000.
Alternativa B — ❌ Incorreta
Afirma que há despesa de depreciação de R$59.000 em 2024 e 2025. Quando a propriedade para investimento é mensurada pelo valor justo, não se reconhece depreciação. A depreciação só seria aplicável se a empresa tivesse optado pelo método do custo (NBC TG 28, item 30). A vida útil de 50 anos é irrelevante para o método do valor justo.
Alternativa C — ❌ Incorreta
Apresenta o valor de R$3.375.280 para o ativo em 31/12/2023. Esse número corresponde à soma dos valores nominais das parcelas (R$500.000 + R$1.120.000 + R$1.505.280 = R$3.125.280) mais os gastos de R$250.000, totalizando R$3.375.280. O erro está em não descontar as parcelas futuras a valor presente. O correto é R$2.700.000 (valor presente) + R$250.000 = R$2.950.000.
Alternativa D — ✅ Correta ⟵ GABARITO
O valor de R$2.950.000 está correto, pois representa a soma do valor presente das parcelas (R$2.700.000) com os gastos diretamente atribuíveis (R$50.000 de impostos/taxas + R$200.000 de reformas). Esse é o custo de aquisição do imóvel em 31/12/2023, base para a mensuração subsequente pelo valor justo. De acordo com a NBC TG 28 (IAS 40), item 20, o custo de aquisição inclui o preço de compra e quaisquer gastos diretamente atribuíveis para colocar o ativo em condições de uso.
Alternativa E — ❌ Incorreta
Apresenta R$2.700.000, que é apenas o valor presente das parcelas, sem incluir os gastos de R$250.000 (impostos, taxas e reformas). Esses gastos são obrigatoriamente capitalizados como parte do custo inicial do imóvel. A alternativa ignora um componente essencial do custo.