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Questão de Direito Civil — Contratos em Espécie — FGV 2023

Direito CivilContratos em Espécie
Código
fg065410
Banca
FGV
Órgão
PGM - Niterói
Ano
2023
Nível
Superior
Cargo
Procurador do Município
Ari compra, em 2015, um imóvel em um loteamento no qual há constituída uma associação de moradores que cobra taxa de manutenção das áreas comuns, tudo bem descrito no contrato padrão de compra e venda do empreendimento, registrado em cartório.Depois de dois meses morando na casa, sem jamais ter pagado a contribuição, Ari resolve se desassociar, o que leva à cobrança judicial dos valores, em ação proposta em 21/09/2018.Nesse caso, à luz da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é correto afirmar que:
  1. AAri pode ser obrigado a pagar todas as contribuições desde que se imitira na posse, por força da vedação ao enriquecimento sem causa, uma vez que aproveita os serviços indivisíveis prestados (limpeza, segurança etc.);
  2. Bpor decorrência do princípio da liberdade de associação, Ari não pode ser obrigado a pagar as cotas mensais, referentes a qualquer período;
  3. CAri só pode ser obrigado a pagar as contribuições vencidas a partir de julho de 2017, quando entrou em vigor a Lei nº 13.465/2017, que equiparou as associações de moradores às administradoras de imóvel;
  4. Dpor decorrência do princípio da liberdade de associação, Ari não pode ser obrigado a pagar as cotas mensais, exceto quanto aos dois meses em que permaneceu associado;
  5. EAri poderá ser obrigado a pagar todas as contribuições desde que se imitira na posse, uma vez que a obrigação estava prevista no contrato padrão registrado em cartório.
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GabaritoE — Ari poderá ser obrigado a pagar todas as contribuições desde que se imitira na posse, uma vez que a obrigação estava prevista no contrato padrão registrado em cartório.

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Taxas de Associação de Moradores em Loteamento

Gabarito: letra E. Segundo jurisprudência consolidada do STJ, a obrigação de pagar as taxas de manutenção de áreas comuns em loteamento com associação de moradores decorre do contrato de compra e venda registrado em cartório, e não da associação em si. Assim, o adquirente que se imitiu na posse deve pagar todas as contribuições, independentemente de desassociação posterior. A liberdade de associação (art. 5º, XX, CF) não elide a obrigação contratual assumida.

Alternativa A — ❌ Incorreta

Embora o enriquecimento sem causa seja um fundamento invocado, o STJ firma que a base principal é contratual, e não apenas o benefício dos serviços. A alternativa desconsidera que a obrigação estava expressa no contrato padrão registrado.

Alternativa B — ❌ Incorreta

A liberdade de associação não isenta o proprietário de pagar pelos serviços de que usufrui e que foram contratualmente previstos. O STJ entende que a taxa não é uma contribuição associativa, mas contraprestação por serviços indivisíveis.

Alternativa C — ❌ Incorreta

A Lei nº 13.465/2017 (regularização fundiária) não equiparou associações a administradoras de imóveis para esse fim. A jurisprudência do STJ sobre o tema já existia antes e depois dessa lei.

Alternativa D — ❌ Incorreta

A desassociação não extingue a obrigação de pagar as taxas vencidas durante a posse. O vínculo contratual permanece; o STJ exige o pagamento integral desde a imissão na posse.

Alternativa E — ✅ Correta ⟵ GABARITO

A alternativa espelha o entendimento do STJ: a obrigação de pagar as contribuições decorre do contrato de compra e venda (com cláusula específica registrada em cartório), e não da associação. Portanto, o comprador que se imitiu na posse deve pagar todas as taxas, mesmo após se desassociar.

Gabarito: letra E.

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