Maria e seu pai José pretendem constituir uma sociedade limitada cuja finalidade será fazer a gestão, por meio de contratos de locação do patrimônio imobiliário de ambos, composto por vinte imóveis. Para tanto, pretendem transferir em realização de capital, todos os vinte imóveis de sua propriedade para a nova empresa, a qual passará a figurar como locadora nos contratos de locação.Diante desse cenário e a luz da Constituição da República de 1988 e do entendimento dominante dos Tribunais Superiores, é correto afirmar que:
AO ITBI não incidirá sobre essas transferências imobiliárias, por se tratar de transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital;
Bo ITBI incidirá sobre essas transferências imobiliárias, sendo seu fato gerador a lavratura da escritura pública do negócio jurídico de transmissão;
Co ITBI incidirá sobre essas transferências imobiliárias, sendo seu fato gerador a transcrição da propriedade realizada no registro de imóveis;
Ddado o caráter gratuito dessas transferências, incidirá sobre tais transmissões o ITCMD, sendo seu fato gerador a lavratura da escritura pública do negócio jurídico de transmissão;
Edado o caráter gratuito dessas transferências, incidirá sobre tais transmissões o ITCMD sendo seu fato gerador a transcrição da propriedade realizada no registro de imóveis.
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GabaritoC — o ITBI incidirá sobre essas transferências imobiliárias, sendo seu fato gerador a transcrição da propriedade realizada no registro de imóveis;
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Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) – Imunidade na Integralização de Capital Social
Gabarito: letra C. A transferência de imóveis como integralização de capital em sociedade limitada, em regra, é imune ao ITBI. Contudo, o art. 156, §2º, I da Constituição Federal excepciona a imunidade quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens, locação de imóveis ou arrendamento mercantil. Como a nova sociedade terá por objeto a gestão e locação dos imóveis, a atividade preponderante será a locação, afastando a imunidade. Além disso, o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade, que ocorre com o registro (transcrição) no Cartório de Registro de Imóveis, e não com a lavratura da escritura pública.
Art. 156, §2CF/88
Art. 156, §2º, I – "não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil."
Aspecto
ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)
ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação)
Incidência na integralização de capital
Em regra, não incide (imunidade condicionada, art. 156, §2º, I, CF/88)
Não se aplica (transferência é onerosa, não gratuita)
Exceção à imunidade
Atividade preponderante do adquirente for compra e venda, locação ou arrendamento mercantil
Inaplicável
Fato gerador
Transmissão da propriedade imóvel (ocorre com o registro no Cartório de Registro de Imóveis)
Transmissão gratuita (ocorre com a lavratura da escritura pública ou termo judicial)
Natureza da transferência
Onerosa (integralização de capital social)
Gratuita (doação ou herança)
Aplicação ao caso concreto
Incide, pois a sociedade terá locação como atividade preponderante
Não incide, pois a transferência é onerosa
Alternativa A — ❌ Incorreta
Afirma que o ITBI não incidirá. A imunidade prevista no art. 156, §2º, I da CF existe, mas é condicionada: não se aplica quando a atividade preponderante do adquirente for locação de bens imóveis. Como a nova empresa terá essa atividade, o ITBI é devido.
Alternativa B — ❌ Incorreta
O fato gerador do ITBI é a transmissão onerosa da propriedade imobiliária. Sob o direito civil, a propriedade imóvel se transfere com o registro do título aquisitivo no Registro de Imóveis (transcrição). A lavratura da escritura pública é ato meramente preparatório e não consuma a transmissão. Portanto, o momento da incidência é o registro, e não a lavratura.
Alternativa C — ✅ Correta ⟵ GABARITO
O ITBI incide sobre a transferência, porque a empresa adquirente terá a locação de imóveis como atividade preponderante (exceção à imunidade). E o fato gerador do imposto, conforme pacífico entendimento do STF e STJ, é a transcrição da propriedade no Registro de Imóveis, momento em que a transmissão se perfectibiliza.
Alternativa D — ❌ Incorreta
As transferências em integralização de capital não são gratuitas; há contrapartida em quotas sociais. Logo, não se trata de doação ou transmissão causa mortis, e o ITCMD (imposto estadual) não incide. Além disso, o fato gerador do ITCMD também não é a lavratura da escritura, mas a aceitação do donatário ou o registro, conforme o caso.
Alternativa E — ❌ Incorreta
Pelo mesmo motivo da alternativa D: a operação é onerosa, não gratuita. O ITCMD não incide sobre transmissões onerosas, e o fato gerador desse imposto é a transmissão gratuita consumada (também com o registro, e não com a lavratura da escritura).
NÃO CAIA NESSA!
A banca explora a falsa impressão de que a integralização de capital com imóveis é sempre imune ao ITBI. A letra da lei condiciona a imunidade à atividade preponderante: se a empresa for locadora de imóveis (como no caso), a imunidade é afastada. Memorize: "atividade imobiliária preponderante = ITBI devido".