Direito Civil · FGV · 2023 | Questão sqc-fg072060

Direito CivilDireito das Coisas / Direitos Reais

Código: fg072060
Banca: FGV
Órgão: TJ-MS
Ano: 2023
Nível: Superior

Cargo: Juiz Substituto

Cristóvão e Antônia celebraram financiamento imobiliário com o Banco ABC, garantido por alienação fiduciária do apartamento adquirido.Sobrevindo o inadimplemento por parte de Cristóvão e Antônia, a instituição financeira procedeu à consolidação da propriedade em seu nome.Seguindo as disposições contratuais previamente firmadas, o imóvel foi avaliado por uma auditoria externa no valor de quatrocentos mil reais, quando o saldo em aberto já alçava a quinhentos mil reais.Ainda com base no contrato, a instituição financeira deixa de proceder aos leilões judiciais e dá por extinta a dívida, havendo para si o imóvel.Cristóvão e Antônia ajuízam demanda indenizatória para ver restituído o valor das prestações que já tinham suportado antes da perda do bem.Nesse caso, à luz exclusivamente do Código Civil e da Lei nº 9.514/1997, o juiz deverá reconhecer que a instituição financeira impôs aos adquirentes pacto:

Acomissório, vedado pelo ordenamento jurídico, e determinar a realização dos leilões previstos na Lei nº 9.514/1997 para arrecadar, no mínimo, o valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais;
Bmarciano, vedado pelo ordenamento jurídico, e determinar a realização dos leilões previstos na Lei nº 9.514/1997 para arrecadar, no mínimo, o valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais;
Ccomissório, aceito pela doutrina e pela jurisprudência, sem vedação expressa no ordenamento, de modo a julgar improcedentes os pedidos de Cristóvão e Antônia;
Dmarciano, aceito pela doutrina e pela jurisprudência, sem vedação expressa no ordenamento, de modo a julgar improcedentes os pedidos de Cristóvão e Antônia;
Ecomissório, aceito pela doutrina e pela jurisprudência, sem vedação expressa no ordenamento; mas, sem prejuízo, admitir que os valores pagos ao longo do financiamento não podem ser perdidos pelos mutuários, sob pena de enriquecimento ilícito.

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GabaritoD — marciano, aceito pela doutrina e pela jurisprudência, sem vedação expressa no ordenamento, de modo a julgar improcedentes os pedidos de Cristóvão e Antônia;

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Alienação Fiduciária e Pacto Marciano

Gabarito: letra D. No caso, a instituição financeira impôs pacto marciano – cláusula que permite ao credor ficar com o bem dado em garantia pelo valor da avaliação, dando por extinta a dívida, sem necessidade de leilão. Esse pacto é aceito pela doutrina e jurisprudência, não havendo vedação expressa no ordenamento (Lei 9.514/1997, art. 27, §5º). Dessa forma, os mutuários não têm direito à restituição das prestações pagas, devendo o juiz julgar improcedente o pedido.

A questão exige a distinção entre pacto comissório (vedado pelo art. 1.365 do CC – cláusula que autoriza o credor a ficar com o bem independentemente de avaliação e sem extinguir a dívida) e pacto marciano (permitido, pois envolve avaliação e extingue a dívida). Na hipótese, houve avaliação do imóvel (R$ 400 mil) e a dívida (R$ 500 mil) foi extinta – típico pacto marciano.

Critério	Pacto Comissório	Pacto Marciano
Conceito	Credor fica com o bem sem avaliação	Credor fica com o bem pelo valor da avaliação
Efeito sobre a dívida	Não extingue (credor pode cobrar saldo)	Extingue a dívida
Previsão legal	Vedado (art. 1.365 CC)	Permitido (Lei 9.514/97, art. 27, §5º)
Aceitação	Vedado	Aceito pela doutrina e STJ

Alternativa A — ❌ Incorreta

Afirma ser pacto comissório, vedado, e que devem ser realizados leilões para arrecadar valor mínimo. Na verdade, é pacto marciano, aceito, e os leilões não são obrigatórios quando o contrato prevê a adjudicação do bem.

Alternativa B — ❌ Incorreta

Reconhece pacto marciano, mas afirma que é vedado. O pacto marciano é permitido, conforme a Lei 9.514/1997 e jurisprudência do STJ.

Alternativa C — ❌ Incorreta

Classifica como pacto comissório e diz que é aceito. O pacto comissório é vedado (CC, art. 1.365).

Alternativa D — ✅ Correta ⟵ GABARITO

Corretamente identifica o pacto marciano, aceito pela doutrina e jurisprudência, e conclui pela improcedência do pedido de restituição.

Alternativa E — ❌ Incorreta

Erra ao classificar como pacto comissório e admitir restituição das prestações. No pacto marciano, as prestações pagas integram a garantia e não são restituíveis.

NÃO CAIA NESSA!

A banca troca os institutos: o pacto comissório é vedado (credor fica com o bem sem avaliação); o marciano é permitido (avaliação e extinção da dívida). Cuidado para não confundir.

Gabarito: letra D.

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