Questão de Direito Civil — Direito das Obrigações — FGV 2023

Promessa de doação registrada: obrigação com eficácia real

Gabarito: letra B. O registro da promessa de doação no Registro de Imóveis confere à obrigação de doar eficácia real, tornando-a oponível a terceiros que venham a adquirir direitos sobre o imóvel. Não se trata de um ônus real (que é um direito real limitado), nem de obrigação propter rem (que decorre da titularidade de um direito real). É uma figura híbrida: uma obrigação pessoal que, por força do registro, ganha oponibilidade erga omnes.

O conteúdo de apoio esclarece que as obrigações com eficácia real são "típicas obrigações, ou seja, um direito a uma prestação que, por força de lei, tornam-se oponíveis em relação a terceiros que eventualmente possuam direitos reais sobre a coisa". No caso, a promessa de doação, uma vez registrada, passa a produzir efeitos perante terceiros adquirentes ou credores, sem se converter em direito real.

Alternativa A — ❌ Incorreta

Afirma que o registro constitui um ônus real *stricto sensu*. Ônus real é um direito real limitado (ex.: hipoteca, usufruto, servidão) que grava diretamente a coisa, restringindo a propriedade. A promessa de doação não cria um direito real; ela mantém a natureza obrigacional, apenas com eficácia alargada. O erro é confundir eficácia real com natureza real.

Alternativa B — ✅ Correta ⟵ GABARITO

O registro estabelece uma obrigação com eficácia real. A obrigação de doar continua sendo pessoal (Mário deve doar), mas, por estar registrada, pode ser oposta a terceiros. É a figura híbrida descrita na doutrina. Correta.

Alternativa C — ❌ Incorreta

Obrigação natural é aquela desprovida de ação judicial, como dívidas de jogo ou prescritas (art. 814 CC). A promessa de doação, registrada, é plenamente exigível; não há qualquer elemento de naturalidade.

Alternativa D — ❌ Incorreta

Obrigação *propter rem* (ambulatória) decorre da titularidade de um direito real sobre a coisa, como as cotas condominiais ou o IPTU. O devedor é o proprietário do imóvel. Na promessa de doação, o devedor é o promitente (Mário), que não é titular de direito real sobre o imóvel em razão da promessa. A obrigação não segue a coisa: é pessoal.

Alternativa E — ❌ Incorreta

Direito potestativo é o poder de modificar unilateralmente uma relação jurídica (ex.: direito de arrependimento, direito de preferência). Aqui, os filhos têm direito a exigir a doação, mas isso depende da conduta do pai; não é um poder autônomo. O direito dos filhos é a uma prestação (obrigação), não um direito potestativo.

Gabarito: letra B.