Questão de Direito Civil — Locação de Coisas — FGV 2023
Direito Civil›Locação de Coisas
Código
fg073051
Banca
FGV
Órgão
TJ-SE
Ano
2023
Nível
Superior
Cargo
Atividade Notarial e de Registro - Provimento
A sociedade XWY é proprietária de um imenso empreendimento imobiliário em Aracaju, no qual instalou um shopping center mediante locação das lojas. De todos esses contratos de aluguel, consta cláusula de vigência, as quais, contudo, não foram averbadas no Registro de Imóveis.Em 2021, resolve alienar o imóvel à sociedade VRTJ, fazendo constar, do instrumento de compra e venda, a seguinte cláusula: “o adquirente se sub-roga nos direitos do locador em todos os contratos de locação existentes”.Finalizada a transmissão da propriedade, a sociedade VRTJ pretende a retomada das lojas.Nesse caso, é correto afirmar que os locatários:
Anão poderão invocar a proteção da Lei de Locação de Imóveis Urbanos, diante do caráter especial da locação em shopping center;
Bnão poderão exigir o cumprimento da cláusula de vigência, diante de sua invalidade neste tipo de ajuste especial, sob pena de desnaturar a própria essência do shopping center;
Cpoderão exigir o cumprimento da cláusula de vigência, cuja averbação na matrícula do imóvel no RGI não é imprescindível;
Dpoderão exigir o cumprimento da cláusula de vigência, ainda que não haja a imprescindível averbação na matrícula do imóvel no RGI, na medida em que o adquirente tomou ciência das locações por força da cláusula de sub-rogação existente no contrato de compra e venda;
Enão poderão exigir o cumprimento da cláusula de vigência, ausente a imprescindível averbação na matrícula do imóvel no RGI, mesmo que o adquirente tenha tomado ciência das locações por força da cláusula de sub-rogação existente no contrato de compra e venda.
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GabaritoE — não poderão exigir o cumprimento da cláusula de vigência, ausente a imprescindível averbação na matrícula do imóvel no RGI, mesmo que o adquirente tenha tomado ciência das locações por força da cláusula de sub-rogação existente no contrato de compra e venda.
Comentário gerado por IA. É um apoio ao estudo, ancorado em fontes, mas pode conter imprecisões — confira sempre na fonte oficial (lei, súmula, edital e gabarito da banca). Encontrou um erro? Use “Reportar”.
Locação – Alienação do imóvel e eficácia da cláusula de vigência
Gabarito: letra E. O adquirente do imóvel locado pode denunciar o contrato se não houver cláusula de vigência averbada na matrícula do imóvel (Registro de Imóveis), nos termos do art. 8º da Lei 8.245/1991. A mera ciência das locações ou cláusula de sub-rogação no contrato de compra e venda não supre a exigência legal de registro. Portanto, os locatários não podem exigir o cumprimento da cláusula de vigência.
A questão aborda o conflito entre a regra geral do direito de propriedade (poder de dispor) e a proteção do locatário em contratos por tempo determinado. O art. 8º da Lei de Locações estabelece uma condição para que a locação por prazo determinado seja oponível ao terceiro adquirente: é necessário que o contrato contenha cláusula de vigência em caso de alienação E que esteja averbado junto à matrícula do imóvel. Sem esse registro, o adquirente pode denunciar o contrato, concedendo prazo de 90 dias para desocupação.
Art. 8Lei-8245
Art. 8º — "Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel."
A cláusula de sub-rogação inserta no contrato de compra e venda expressa a intenção das partes contratantes (alienante e adquirente), mas não substitui o registro exigido por lei. O adquirente, mesmo ciente, não está obrigado a manter a locação se não houve a formalidade registral. Essa é a proteção do sistema registral imobiliário, que confere publicidade e segurança jurídica.
Alternativa A — ❌ Incorreta
Afirma que os locatários não podem invocar a Lei de Locações em razão do caráter especial da locação em shopping center. O art. 54 da mesma lei dispõe que, nas locações de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas, mas não exclui a aplicação das demais regras da lei, inclusive o art. 8º. Logo, a proteção legal é plenamente aplicável.
Alternativa B — ❌ Incorreta
Sustenta que a cláusula de vigência seria inválida no âmbito do shopping center. Não há tal invalidade: o art. 54 reforça a autonomia da vontade, sendo lícito pactuar cláusula de vigência. O problema não está na validade, mas na falta de averbação.
Alternativa C — ❌ Incorreta
Diz que os locatários podem exigir o cumprimento da cláusula de vigência porque a averbação não seria imprescindível. A literalidade do art. 8º exige a averbação como condição para que a cláusula produza efeitos perante o adquirente. Sem registro, o contrato não é oponível a terceiros.
Alternativa D — ❌ Incorreta
Alega que, mesmo sem averbação, o adquirente tomou ciência por força da cláusula de sub-rogação no contrato de compra e venda, o que viabilizaria a exigência. A ciência ou a cláusula particular entre alienante e adquirente não substitui a formalidade do registro. A oponibilidade perante terceiros (os locatários, em relação ao novo proprietário) depende do ato registral.
Alternativa E — ✅ Correta ⟵ GABARITO
Reconhece que, ausente a averbação na matrícula do imóvel, os locatários não podem exigir o cumprimento da cláusula de vigência, ainda que o adquirente tenha tomado ciência das locações por meio da sub-rogação. Exato: a lei exige o registro, e o conhecimento não o supre.
NÃO CAIA NESSA!
A banca insere a cláusula de sub-rogação no contrato de compra e venda para induzir o candidato a pensar que ela gera efeitos perante os locatários. Muitos confundem “ciência” com “oponibilidade”. Lembre-se: no direito imobiliário, o registro é o instrumento que torna o ato eficaz contra terceiros (art. 1.227 do Código Civil). A cláusula privada entre as partes não atinge terceiros – aqui, os locatários.
PEGA ESSA DICA!
Na hora da prova, ao se deparar com alienação de imóvel locado, lembre-se do binômio: cláusula de vigência + averbação no RGI. Sem qualquer um deles, o adquirente pode denunciar o contrato (prazo de 90 dias). A existência de cláusula de sub-rogação no contrato de compra e venda é irrelevante para a relação locatícia.