Direito Civil · FGV · 2023 | Questão sqc-fg073150

Direito CivilVícios Redibitórios e Evicção

Código: fg073150
Banca: FGV
Órgão: TJ-SE
Ano: 2023
Nível: Superior

Cargo: Atividade Notarial e de Registro - Remoção

Danilo e Eduarda firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a XYZ Empreendimentos Ltda. para aquisição de um apartamento de um edifício em construção (imóvel “na planta”). O casal pagou todas as prestações avençadas, mas pode não ficar com a unidade prometida. Ocorre que a construtora, após alguns reveses financeiros, declarou falência. Foi então que Danilo e Eduarda descobriram que, para viabilizar a construção, a XYZ obtivera financiamento junto ao Banco H, dando a este, em garantia hipotecária, as próprias unidades do edifício em construção. Dessa forma, inadimplida a dívida da XYZ perante o Banco H, este pretende a excussão da hipoteca que garante seu crédito, a prevalecer sobre o direito de Danilo e Eduarda à propriedade do apartamento.Nesse conflito, deve prevalecer:

Ao direito de Danilo e Eduarda, se a hipoteca for posterior ao direito dos promitentes compradores, pois a constituição do gravame hipotecário não pode prejudicar o direito real que lhe é anterior;
Bo direito de Danilo e Eduarda, ainda que a hipoteca seja anterior ao direito dos promitentes compradores, pois seria abusivo transferir aos consumidores o risco do empreendimento;
Co direito do Banco H, tendo em vista que o gravame hipotecário, ao atribuir sequela e preferência creditória e temporal ao seu titular, prevalece sobre o direito pessoal dos promitentes comparadores;
Do direito do Banco H, se a hipoteca for anterior ao direito dos promitentes compradores, pela norma da preferência temporal, tendo em vista que a averbação da hipoteca afasta a eficácia de outros direitos reais subsequentes;
Eo direito do Banco H, ainda que a hipoteca seja posterior ao contrato, pois a preferência que ela atribui ao credor é garantia de efetividade do financiamento do empreendimento.

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GabaritoB — o direito de Danilo e Eduarda, ainda que a hipoteca seja anterior ao direito dos promitentes compradores, pois seria abusivo transferir aos consumidores o risco do empreendimento;

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Direito Civil – Hipoteca vs. Promessa de Compra e Venda

Gabarito: letra B. O entendimento consolidado do STJ (Súmula 308) é de que a hipoteca constituída pela construtora em favor do agente financeiro, ainda que anterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os promitentes compradores, por ser abusivo transferir a eles o risco do empreendimento. Essa proteção decorre da condição de consumidor e da função social do contrato.

A banca testa o conhecimento da Súmula 308 do STJ, que afasta a regra geral de prioridade temporal do registro imobiliário para proteger o adquirente de boa-fé em incorporações.

Alternativa A — ❌ Incorreta

Afirma que o direito dos compradores prevalece se a hipoteca for posterior. Embora isso seja verdade, a alternativa restringe a proteção a essa hipótese, ignorando que a Súmula 308 do STJ estende a proteção inclusive para hipotecas anteriores.

Alternativa B — ✅ Correta ⟵ GABARITO

Correta porque, segundo a jurisprudência pacífica do STJ (Súmula 308), a hipoteca anterior ou posterior não prejudica o promitente comprador, sob pena de transferir ao consumidor o risco do empreendimento. É abusivo que o comprador arque com a inadimplência da construtora.

Alternativa C — ❌ Incorreta

Sustenta que o direito do Banco H prevalece por ser hipoteca com sequela e preferência. Ignora a proteção legal e jurisprudencial aos promitentes compradores, que possuem direito real à aquisição (registro da promessa) e se encontram em posição de vulnerabilidade como consumidores.

Alternativa D — ❌ Incorreta

Diz que, se a hipoteca for anterior, prevalece pela preferência temporal. Isso contraria a Súmula 308 do STJ, que justamente afasta a prioridade temporal da hipoteca em face do promitente comprador.

Alternativa E — ❌ Incorreta

Defende que a hipoteca prevalece sempre, mesmo posterior, pela garantia do financiamento. O STJ entende que o banco tem outros meios de cobrar a dívida (responsabilidade da construtora) e não pode sacrificar o adquirente de boa-fé.

NÃO CAIA NESSA!

A banca tenta confundir o candidato com a regra geral de direito real (prioridade temporal do registro), mas há exceção consolidada na Súmula 308 do STJ: a hipoteca da construtora não prejudica o promitente comprador, independentemente da data. O erro é aplicar a regra geral sem considerar a proteção especial ao consumidor.

Conclusão: O gabarito é a letra B, pois reflete a proteção do consumidor promitente comprador no mercado imobiliário, conforme jurisprudência pacífica do STJ.

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