Questão de Direito Civil — Direitos Reais de Garantia - Penhor, Anticrese e Hipoteca — FGV 2023
Direito Civil›Direitos Reais de Garantia - Penhor, Anticrese e Hipoteca
Código
fg073343
Banca
FGV
Órgão
TRF - 1ª REGIÃO
Ano
2023
Nível
Superior
Cargo
Juiz Federal Substituto
Paulo prometeu comprar, na planta, um imóvel da Construtora Vida Maravilha por dois milhões de reais. Ocorre que, antes desse negócio, a construtora, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, o havia alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal como garantia do financiamento. obtido para a Incorporação, tudo devidamente registrado.Anos depois, em uma disputa judicial entre Paulo es Construtora acerca do imóvel, o juiz, de oficio, determina o prosseguimento do processo, desconsiderando a existência da alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal por aplicação do enunciado sumular nº 308 do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual a hipoteca firmada entre o agente financiador e a construtora não pode ser oposta ao terceiro adquirente.Nesse caso, o juiz:
Anão poderia ter agido de oficio, porque, nos termos do enunciado sumular nº 381 do Superior Tribunal de Justiça, "nos contratos bancários, é vedado ao julgador conhecer, de oficio, da abusividade das cláusulas";
Bnão poderia ter aplicado analogicamente a entendimento sumular, considerando a diferença entre a hipoteca e a alienação fiduciária, sendo certo que, neste último instituto, a coisa sequer pertence ao alienante;
Cnão poderia ter aplicado o entendimento sumular, embora seja teoricamente possível a analogia entre hipoteca e alienação fiduciária, porque a alienação fiduciária precedeu a venda a Paulo, sendo inclusive registrada para fins de eficácia erga omnes;
Dnão poderia ter aplicado o entendimento sumular, embora seja teoricamente possível a analogia entre hipoteca e alienação fiduciária para tais fins, porque o imóvel estava inserido no Sistema Financeiro de Habitação e alienado à Caixa Econômica Federal, de modo que deve prevalecer o interesse público;
Eacertou ao realizar a analogia, porque deu interpretação teleológica ao verbete, cuja incidência independe da data da venda e da criação da garantia, seja hipoteca ou alienação fiduciária.
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GabaritoE — acertou ao realizar a analogia, porque deu interpretação teleológica ao verbete, cuja incidência independe da data da venda e da criação da garantia, seja hipoteca ou alienação fiduciária.
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Aplicação analógica da Súmula 308/STJ à alienação fiduciária
Gabarito: letra E. O juiz acertou ao aplicar por analogia a Súmula 308 do STJ (que trata de hipoteca) à alienação fiduciária, porque ambas as garantias reais compartilham a mesma finalidade de proteger o terceiro adquirente de boa-fé. A atuação de ofício é cabível, pois não se trata de declaração de abusividade de cláusula (vedada pela Súmula 381/STJ), mas de aplicação de jurisprudência consolidada que visa à proteção do adquirente, independentemente da data da garantia ou da venda.
A Súmula 308 do STJ estabelece que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". O juiz, ao estender esse entendimento à alienação fiduciária, realizou uma interpretação teleológica, considerando a razão de ser do verbete: impedir que garantias reais ocultas prejudiquem o adquirente que confiou no registro e na aparência de propriedade.
Aspecto Analisado
Aplicação da Súmula 308/STJ
Atuação de Ofício pelo Juiz
Analogia entre Hipoteca e Alienação Fiduciária
Proteção ao Terceiro Adquirente
Fundamento
A súmula trata de hipoteca, mas o juiz a estendeu à alienação fiduciária por analogia.
O juiz agiu de ofício para aplicar jurisprudência consolidada, não para declarar abusividade de cláusula.
Ambas são direitos reais de garantia, compartilhando a mesma finalidade de assegurar o crédito.
O adquirente de boa-fé confiou no registro e na aparência de propriedade, merecendo proteção.
Consequência
A garantia (alienação fiduciária) não pode ser oposta ao terceiro adquirente.
A atuação de ofício é cabível, pois não viola a Súmula 381/STJ (que veda o conhecimento de ofício de abusividade).
A analogia é tecnicamente possível e adequada ao caso concreto.
O interesse do adquirente prevalece sobre a garantia prévia, independentemente da data do registro.
Exceção/Regra
Regra: proteção ao terceiro adquirente. Exceção: garantia oponível apenas se o adquirente tinha ciência do ônus.
Regra: juiz pode agir de ofício em matérias de ordem pública. Exceção: cláusulas abusivas em contratos bancários (Súmula 381).
Regra: analogia permitida quando há identidade de razão. Exceção: diferenças formais não impedem a aplicação.
Regra: terceiro adquirente protegido. Exceção: má-fé ou conhecimento prévio do ônus.
Garantias reais e terceiro adquirente
1Hipoteca (Súmula 308/STJ)
Não oponível ao adquirente
Anterior ou posterior à venda
2Alienação fiduciária (analogia)
Mesma proteção ao adquirente
Propriedade resolúvel do alienante
3Atuação de ofício
Ordem pública
Não é abusividade (Súmula 381/STJ)
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Alternativa A — ❌ Incorreta
A Súmula 381 do STJ veda o conhecimento de ofício da abusividade de cláusulas em contratos bancários, mas o caso não trata de abusividade. O juiz aplicou de ofício uma súmula que protege terceiros, o que é compatível com a ordem pública e a proteção do adquirente.
Alternativa B — ❌ Incorreta
A analogia entre hipoteca e alienação fiduciária é tecnicamente possível, pois ambas são direitos reais de garantia que oneram o imóvel. Embora na alienação fiduciária a propriedade seja resolúvel, o adquirente merece a mesma proteção contra garantias prévias não oponíveis. O fato de a coisa "não pertencer ao alienante" (em sentido pleno) não impede a aplicação da súmula, já que o terceiro adquirente confia no registro e na inexistência de ônus.
Alternativa C — ❌ Incorreta
A Súmula 308/STJ protege o adquirente independentemente de a garantia ter sido registrada antes ou depois da venda. A alienação fiduciária precedente e registrada não torna, por si só, oponível ao terceiro; a súmula justamente considera que a garantia não pode ser oposta ao adquirente, pois este não tinha como saber do ônus (ou a garantia é considerada ineficaz perante ele). Logo, a data do registro não é decisiva.
Alternativa D — ❌ Incorreta
O fato de o imóvel estar inserido no Sistema Financeiro de Habitação e ser garantia da Caixa Econômica Federal não altera a proteção do terceiro adquirente. A Súmula 308/STJ já foi aplicada em casos do SFH, e o interesse público na habitação não se sobrepõe à segurança jurídica do adquirente de boa-fé. A analogia permanece válida.
Alternativa E — ✅ Correta ⟵ GABARITO
O juiz agiu corretamente ao aplicar por analogia o verbete sumular, dando-lhe interpretação teleológica. A finalidade da Súmula 308/STJ é proteger o adquirente contra garantias reais que não lhe foram comunicadas, e essa mesma razão se aplica à alienação fiduciária. A incidência do verbete independe da data da venda ou da criação da garantia, bem como do tipo específico de garantia real (hipoteca ou alienação fiduciária). Portanto, a decisão judicial foi acertada.
NÃO CAIA NESSA!
A Súmula 381/STJ (alternativa A) é um distrator clássico: ela veda o conhecimento de ofício da abusividade de cláusulas, mas aqui o juiz não está declarando abusividade – está aplicando uma súmula protetiva, o que é permitido. Fique atento ao objeto da atuação de ofício.