Promessa de compra e venda (compromisso de compra e venda)
Gabarito: letra B. A situação narrada preenche exatamente os requisitos da promessa de compra e venda (ou compromisso de compra e venda): contrato preliminar pelo qual o promitente vendedor (Matheus) mantém a propriedade até o pagamento integral, transfere a posse ao promitente comprador (Ana) e, após a quitação, esta pode exigir a outorga da escritura definitiva de forma compulsória, inclusive com direito real de aquisição se houver registro (art. 1.417 do CC). O contrato é irretratável se não houver cláusula de arrependimento (art. 463 do CC).
A banca testa a distinção entre os institutos de compra e venda com cláusulas especiais e a promessa de compra e venda, explorando as características de cada um.
Alternativa A — ❌ Incorreta
A compra e venda com reserva de domínio (arts. 521 a 532 do CC) é cláusula especial restrita a bens móveis. Não se aplica a imóveis. Além disso, na reserva de domínio a propriedade fica com o vendedor até o pagamento, mas a transferência é automática após a quitação, sem necessidade de novo acordo – o que difere do caso (exige-se novo acordo de vontades). Portanto, não atende.
Alternativa B — ✅ Correta ⟵ GABARITO
A promessa de compra e venda (também chamada de compromisso de compra e venda) é contrato preliminar que obriga as partes a celebrar o contrato definitivo. Caracteriza-se por:
Transferência da posse ao promitente comprador (Ana) desde o início;
Propriedade permanece com o promitente vendedor (Matheus) até o pagamento integral;
Após a quitação, o promitente comprador pode exigir a outorga da escritura definitiva, inclusive por via judicial (adjudicação compulsória – art. 1.418 CC);
Se registrado no cartório de imóveis, confere direito real de aquisição (art. 1.417 CC), oponível a terceiros;
É irretratável se não houver cláusula de arrependimento (art. 463 CC). Todos os requisitos do enunciado são atendidos.
Alternativa C — ❌ Incorreta
O contrato de arrendamento com opção de compra é uma locação com cláusula de preferência para aquisição ao final. Nele:
A posse é de locatário, não de futuro proprietário;
A opção de compra é unilateral do arrendatário, mas o arrendador não é obrigado a vender se não houver exercício da opção (não há obrigatoriedade de transferência);
Não gera direito real de aquisição automaticamente, mesmo com registro (a opção não é um direito real típico). Falta a irretratabilidade desejada por ambas as partes.
Alternativa D — ❌ Incorreta
Na alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/97), o devedor (Ana) transfere a propriedade fiduciária ao credor (Matheus) como garantia do pagamento. A posse direta é do devedor, mas a propriedade é do credor. Aqui ocorre o inverso: Matheus quer manter a propriedade (como vendedor, não como credor). Além disso, é contrato de garantia, não de compra e venda. Não se amolda ao caso.
Alternativa E — ❌ Incorreta
O compromisso de compra e venda com cláusula de hipoteca seria uma promessa acrescida de garantia real (hipoteca). Embora o compromisso de compra e venda simples já atenda, a hipoteca é uma garantia acessória que não foi solicitada pelas partes (Matheus não exige garantia real, apenas a retenção da propriedade). Além disso, a hipoteca onera o imóvel, o que não está no regulamento de interesses. A alternativa é inadequada.
Gabarito: letra B.