Questão de Direito Civil — Direito das Obrigações — FGV 2024

Preferências creditórias no concurso de credores: IPTU, condominial e hipoteca

Gabarito: letra E. O crédito decorrente do IPTU prefere ao crédito condominial e este, ao hipotecário. Essa ordem decorre da releitura jurisprudencial do STJ, que, no concurso de credores, reconhece a superpreferência do crédito de IPTU (por sua natureza tributária) e a preferência do crédito condominial sobre o crédito com garantia real (hipoteca), com fundamento no art. 961 do Código Civil e na exceção do art. 1.422, parágrafo único, do mesmo diploma.

A questão trata da ordem de preferência entre três créditos em um concurso de credores: o crédito hipotecário (garantia real), o crédito de IPTU (crédito tributário) e o crédito condominial (crédito com privilégio especial, decorrente de obrigação propter rem). A regra geral do Código Civil é a de que o crédito real prefere ao pessoal de qualquer espécie, conforme o art. 961. No entanto, o próprio Código Civil, no art. 1.422, parágrafo único, abre exceção a essa preferência, ao ressalvar os débitos que, em razão de outras leis, devam ser pagos precipuamente a quaisquer outros créditos, como os oriundos de acidente do trabalho, os dos trabalhadores em geral e os da Fazenda Pública.

É exatamente essa exceção que o STJ vem aplicando para dar preferência ao crédito de IPTU (crédito da Fazenda Pública) sobre o crédito hipotecário. Além disso, a jurisprudência do STJ também reconhece a preferência do crédito condominial sobre o crédito com garantia real, com base na natureza propter rem da obrigação condominial e na necessidade de preservação do bem comum. Assim, a ordem de preferência estabelecida pela jurisprudência é: IPTU > condominial > hipotecário.

A banca explora exatamente essa ordem, que contraria a regra geral do art. 961 (crédito real prefere ao pessoal). O candidato que se limita à literalidade do Código Civil tenderia a marcar a alternativa que coloca a hipoteca em primeiro lugar, mas a jurisprudência do STJ, mencionada no enunciado, inverte essa lógica.

Alternativa A — ❌ Incorreta

Afirma que o crédito hipotecário prefere ao IPTU e este, ao condominial. Erra ao colocar a hipoteca em primeiro lugar, contrariando a superpreferência do crédito tributário (IPTU) sobre o crédito com garantia real, conforme a exceção do art. 1.422, parágrafo único, do Código Civil e a jurisprudência do STJ.

Alternativa B — ❌ Incorreta

Afirma que o IPTU prefere ao hipotecário e este, ao condominial. Acerta ao colocar o IPTU em primeiro, mas erra ao colocar a hipoteca em segundo lugar, pois o crédito condominial prefere ao hipotecário, conforme a jurisprudência do STJ.

Alternativa C — ❌ Incorreta

Afirma que o crédito hipotecário prefere ao IPTU e este, ao condominial. Repete o erro da alternativa A: coloca a hipoteca em primeiro lugar, ignorando a preferência do crédito tributário sobre o crédito com garantia real.

Alternativa D — ❌ Incorreta

Afirma que o crédito condominial prefere ao IPTU e este, ao hipotecário. Erra ao colocar o condominial em primeiro lugar, pois o crédito de IPTU (tributário) prefere ao condominial, conforme a hierarquia estabelecida pela jurisprudência.

Alternativa E — ✅ Correta ⟵ GABARITO

Afirma que o crédito de IPTU prefere ao condominial e este, ao hipotecário. Essa é exatamente a ordem de preferência reconhecida pela jurisprudência do STJ: o crédito tributário (IPTU) tem superpreferência sobre os demais, o crédito condominial (obrigação propter rem) prefere ao crédito com garantia real, e a hipoteca fica em último lugar na ordem apresentada.

Gabarito: letra E