Legislação Federal · FGV · 2024 | Questão sqc-fg086870

Legislação FederalLei 9.514 de 1997 - Sistema de Financiamento Imobiliário. Instituição da alienação fiduciária de coisa imóvel

Código: fg086870
Banca: FGV
Órgão: MPE-GO
Ano: 2024
Nível: Superior

Cargo: Promotor de Justiça Substituto

Em junho de 2014, Melissa firmou compromisso de compra e venda de unidade autônoma em construção com a incorporadora Construir S/A, que se comprometeu a entregar as chaves em janeiro de 2016, com cláusula expressa de tolerância de 180 dias.O imóvel foi entregue em maio de 2016, sob protestos de Melissa quanto ao atraso na entrega do bem. De todo modo, já na posse do imóvel, Melissa, fortemente atingida pela pandemia de covid19, já não consegue suportar as prestações mensais do imóvel, motivo pelo qual deixa de efetuar o pagamento a partir do mês de outubro de 2023, sendo notificada em novembro de 2023 para purgar a mora, sob pena de desfazimento do contrato.Melissa havia financiado o saldo do preço, por ocasião da entrega das chaves, com o banco Sonho Vivo S/A, transferindo a propriedade do bem em garantia fiduciária ao credor, em contrato devidamente registrado em cartório, com previsão de quitação da dívida no prazo de 8 (oito) anos. A mora não foi purgada, consolidando-se a propriedade em dezembro de 2023, oportunidade na qual o fiduciário busca inaugurar o procedimento de leilão público para alienação do imóvel.Diante deste caso, responda, levando-se em conta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,

Aconsiderando o inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, a resolução do pacto deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, aplicando-se também, segundo a tese do diálogo das fontes, o Código de Defesa do Consumidor.
Ba defesa não pode alegar adimplemento substancial, porque a Corte Superior já decidiu, em decisão colegiada, que, em caso de alienação fiduciária de coisa imóvel, não é admissível a alegação da tese do adimplemento substancial.
Cconsolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário deve promover o leilão público para a alienação do imóvel no prazo de 30 (trinta) dias.
Dna hipótese de segundo leilão, caso não haja lance que atenda ao referencial mínimo estabelecido pela lei, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de restituir a importância que sobejar.
Ena hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente.

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GabaritoD — na hipótese de segundo leilão, caso não haja lance que atenda ao referencial mínimo estabelecido pela lei, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de restituir a importância que sobejar.

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Lei 9.514/1997 – Alienação fiduciária de coisa imóvel

Gabarito: letra D. A alternativa D reproduz o disposto no art. 27, §2º da Lei 9.514/1997, segundo o qual, não havendo lance no segundo leilão que atenda ao valor mínimo, o fiduciário adquire a livre disponibilidade do imóvel e fica exonerado da obrigação de restituir o valor que sobejar. O STF já declarou a constitucionalidade desse procedimento (Tema 982 de repercussão geral). As demais alternativas são incorretas.

Alternativa A — ❌ Incorreta

A aplicação do CDC é afastada pela Lei 9.514/97 no caso de alienação fiduciária registrada, conforme tese firmada pelo STJ:

JURISPRUDÊNCIA

STJ Tema 1095

STJ Tema 1095 (repetitivo):
"Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor."

Portanto, não cabe o "diálogo das fontes" para aplicar o CDC.

Alternativa B — ❌ Incorreta

Não há no contexto fornecido qualquer tese ou súmula do STJ que vede a alegação de adimplemento substancial na alienação fiduciária de imóvel. A jurisprudência do STJ, embora possa restringir a aplicação da teoria em garantias fiduciárias, não é objeto de decisão colegiada vinculante nos moldes indicados. Logo, a afirmação é desacompanhada de fundamento.

Alternativa C — ❌ Incorreta

A lei prevê dois leilões: o primeiro no prazo de 30 dias da consolidação, e o segundo no prazo de 30 dias do primeiro (art. 27, §1º). A alternativa menciona apenas "o leilão público" no prazo de 30 dias, o que é impreciso, pois omite a existência do segundo leilão e as condições específicas. O fiduciário deve realizar o primeiro leilão dentro de 30 dias, mas o procedimento completo envolve dois leilões. Portanto, a assertiva é incompleta e não reflete a literalidade da lei.

Alternativa D — ✅ Correta ⟵ GABARITO

A Lei 9.514/1997 estabelece que, no segundo leilão, se não houver lance que atenda ao valor mínimo (que é o valor da dívida), o fiduciário adquire a propriedade plena do imóvel, ficando liberado de qualquer obrigação de devolver eventual saldo remanescente em favor do devedor. Essa previsão é constitucional (STF Tema 982) e corresponde ao disposto no art. 27, §2º da lei.

Gabarito: letra D.

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