Questão de Direito Civil — Extinção: cláusula resolutiva, onerosidade excessiva e exceção de contrato não cumprido — FGV 2024

Cláusula penal em contratos de incorporação imobiliária

Gabarito: letra D. Ian Rodrigues só tem direito à multa contratual de 0,5% ao mês, não podendo exigir o valor do aluguel que pagou durante o atraso, porque ambas as verbas possuem natureza compensatória pelo mesmo inadimplemento (atraso na entrega) e, por força do art. 410 do Código Civil, a cláusula penal não pode ser cumulada com indenização por perdas e danos relativa ao mesmo fato, salvo previsão expressa no contrato – o que não ocorreu.

A questão aborda o regime jurídico da cláusula penal nos contratos de compra e venda de imóvel na planta, sob a ótica do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A cláusula penal (multa moratória) é uma prefixação das perdas e danos para o caso de inadimplemento, e a regra geral é a vedação à cumulação com indenização por perdas e danos que decorram do mesmo descumprimento (Código Civil, art. 410). O STJ firmou entendimento de que, salvo estipulação contratual em contrário, a multa contratual por atraso na entrega do imóvel não pode ser somada ao valor do aluguel que o comprador teve de pagar durante o período de mora, pois ambas visam reparar o mesmo prejuízo – a privação do uso do imóvel. Assim, Ian Rodrigues tem direito apenas à multa pactuada, não sendo devida a indenização pelo aluguel.

Alternativa A — ❌ Incorreta

Afirma que Ian tem direito tanto à multa quanto à indenização por lucros cessantes (aluguel). Isso viola o art. 410 do CC, que veda a cumulação de cláusula penal com perdas e danos pelo mesmo inadimplemento. O STJ reitera que, sem cláusula contratual expressa autorizando a cumulação, as duas verbas não podem ser exigidas conjuntamente.

Alternativa B — ❌ Incorreta

Sugere que Ian pode optar entre a multa contratual ou a indenização por lucros cessantes. Embora a parte lesada possa, em tese, escolher entre exigir a cláusula penal ou os danos efetivos, a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que, no caso de atraso na entrega de imóvel, a multa contratual é devida independentemente de prova de prejuízo, e o aluguel pago (dano emergente) só pode ser reclamado como verba autônoma se o contrato assim previr. A redação da alternativa dá a entender que Ian pode simplesmente optar, mas o STJ condiciona a cobrança dos aluguéis à previsão contratual de cumulação, o que não existe no caso.

Alternativa C — ❌ Incorreta

Alega que Ian não faz jus a nenhuma indenização porque a construtora entregou o imóvel dentro de prazo razoável e sem má-fé. O contrato previa entrega em julho/2020 com tolerância de seis meses (até jan/2021), mas a entrega ocorreu em maio/2021, ultrapassando o prazo de tolerância. O atraso de quatro meses além do período de tolerância configura inadimplemento contratual, e a multa pactuada é devida independentemente de má-fé.

Alternativa D — ✅ Correta ⟵ GABARITO

Reconhece que Ian só tem direito à multa contratual, não podendo exigir o valor do aluguel, pois as duas indenizações possuem a mesma natureza compensatória e não podem ser cumuladas, salvo previsão expressa no contrato. Este é exatamente o entendimento consolidado do STJ: a cláusula penal moratória substitui as perdas e danos pelo atraso, e a verba locatícia só pode ser acrescida se houver disposição contratual nesse sentido (Resp 1.604.585/DF, Rel. Min. Marco Buzzi).

Alternativa E — ❌ Incorreta

Induz a erro ao afirmar que Ian, a princípio, tem direito a ambas as verbas, podendo o juiz reduzir a multa. A premissa está incorreta: a regra é a não cumulação, e não a cumulação com redução. Se o contrato é silente, não há direito à cumulação; a redução equitativa da multa é cabível apenas em caso de excesso, mas não autoriza a cumulação.

Gabarito: letra D.