Direito Civil · FGV · 2024 | Questão sqc-fg092777

Direito CivilConstituição da Relação Contratual - sujeitos, forma e objeto

Código: fg092777
Banca: FGV
Órgão: Prefeitura de Vitória - ES
Ano: 2024
Nível: Superior

Cargo: Auditor de Controle Interno - Ciências Jurídicas

João e Maria celebraram um contrato de compra e venda de um imóvel no valor de R$ 500.000,00. De acordo com o contrato, João deveria pagar o valor total à vista no ato da assinatura do contrato, enquanto Maria se comprometia a transferir a propriedade do imóvel livre de quaisquer ônus ou gravames. Três dias antes do agendado para a assinatura do contrato, João entra em contato com Maria e informa que, infelizmente, só conseguirá pagar metade do valor ajustado na data originalmente agendada para celebração do contrato. Diante disso, propõe alteração contratual, de sorte a constar o pagamento de 50% do valor no ato da assinatura e o restante em 30 dias ou, alternativamente, que seja alterada a data da celebração do pacto. Maria opta, expressamente, pela primeira opção, incluindo a nova cláusula sobre a forma de pagamento, mantendo a data originalmente acordada para a assinatura, pagamento parcial e transferência do bem livre de quaisquer ônus ou gravames.No dia da assinatura, João pagou a metade do valor acordado, nos termos da alteração contratual aceita por Maria. Maria, por sua vez, informou a João que o imóvel ainda estava hipotecado e que precisaria de alguns dias para providenciar a quitação da hipoteca e a transferência da propriedade do bem. João aceitou, desde que tais providências fossem realizadas no prazo de 30 dias. Passados 30 dias, João procura Maria para pagar o valor remanescente, mas para tanto, exige que Maria cumpra a sua parte no acordo, ao que Maria responde que ainda não havia conseguido liberar o imóvel da hipoteca, necessitando de mais 30 dias para tanto, com o que João não concorda. Ambas as partes alegam que a outra descumpriu o contrato e exigem a resolução do negócio por inadimplemento.Diante dessa situação hipotética, analise as seguintes alternativas e indique a correta.

AJoão e Maria estão ambos inadimplentes, pois não cumpriram integralmente as obrigações assumidas no contrato. Nesse caso, o contrato deve ser resolvido, retornando ambas as partes a situação anterior da avença.
BA recusa de João em pagar o valor remanescente configura inadimplemento e, diante de tal situação, Maria pode optar por exigir o cumprimento da obrigação ou resolver o contrato, retendo parte do valor já pago a título de perdas e danos.
CComo Maria está inadimplente, pois não conseguiu entregar o imóvel livre de ônus, João pode optar por exigir o cumprimento da obrigação de Maria ou resolver o contrato, com a devolução do valor pago, acrescido de perdas e danos.
DComo Maria aceitou alterar a forma do pagamento, João tem o dever de conceder o prazo adicional de 30 dias para Maria quitar a hipoteca e cumprir a sua obrigação, pois a recusa de João configura violação positiva do contrato.
EDiante do inadimplemento de ambas as partes, o contrato deve ser resolvido, com a devolução do valor pago, sem a possibilidade de qualquer das partes exigir o cumprimento da outra ou indenização por perdas e danos.

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GabaritoC — Como Maria está inadimplente, pois não conseguiu entregar o imóvel livre de ônus, João pode optar por exigir o cumprimento da obrigação de Maria ou resolver o contrato, com a devolução do valor pago, acrescido de perdas e danos.

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Compra e venda de imóvel – Inadimplemento e exceção do contrato não cumprido

Gabarito: letra C. Maria está inadimplente por não entregar o imóvel livre de ônus (hipoteca). João, que pagou metade do preço, pode optar entre exigir o cumprimento ou resolver o contrato, com devolução do que pagou mais perdas e danos, conforme o art. 475 do Código Civil. A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) impede que se considere João inadimplente, pois ele pode suspender o pagamento do saldo até que Maria cumpra sua obrigação.

NÃO CAIA NESSA!

A banca explora a falsa simetria de inadimplemento. Embora João não tenha pago o valor total, a exceptio o protege: o comprador não precisa pagar se o vendedor não oferece contraprestação devida (imóvel livre de ônus). Muitos candidatos acham que ambos descumpriram, mas apenas Maria está em mora.

Alternativa A — ❌ Incorreta

Afirma que ambos estão inadimplentes e o contrato deve ser resolvido com retorno ao status quo. Erro: João não está inadimplente porque pode invocar a exceção do contrato não cumprido. A resolução com devolução de valores seria possível, mas apenas por iniciativa do inocente (João), não automaticamente, e não se confunde com a situação descrita.

Alternativa B — ❌ Incorreta

Diz que a recusa de João em pagar o restante é inadimplemento, permitindo a Maria optar entre cumprimento ou resolução retendo parte do valor. Inverte a situação: a inadimplente é Maria; João não está em mora (exceptio). Maria não pode exigir nada nem reter valor, pois ela própria descumpriu.

Alternativa C — ✅ Correta ⟵ GABARITO

Maria inadimpliu ao não entregar o imóvel livre de hipoteca. João, como parte lesada, pode escolher: exigir o cumprimento (forçando a quitação da hipoteca e transferência) ou resolver o contrato (art. 475 CC). Em qualquer caso, tem direito à devolução do valor pago (R$ 250.000,00) mais perdas e danos.

Art. 475CC

Art. 475 — "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos."

Alternativa D — ❌ Incorreta

Sustenta que João deve conceder prazo adicional de 30 dias e que sua recusa configura violação positiva do contrato. Não há fundamento: Maria já teve 30 dias e não cumpriu. João não é obrigado a tolerar novo atraso; o art. 475 lhe faculta resolver o contrato imediatamente.

Alternativa E — ❌ Incorreta

Novamente, considera ambos inadimplentes e impede qualquer indenização. Apenas Maria descumpriu; João não perde o direito de pedir perdas e danos. A resolução, se ocorrer, será com devolução do valor pago e indenização, conforme art. 475.

PEGA ESSA DICA!

Em contratos bilaterais, lembre-se da exceptio non adimpleti contractus: quem não recebe a contraprestação pode suspender o próprio pagamento. Identifique quem primeiro descumpriu – geralmente a parte que não entregou o objeto ou não removeu ônus. O inocente sempre pode optar entre exigir o cumprimento ou resolver o contrato, com perdas e danos.

Gabarito: letra C

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