Direito Civil · FGV · 2024 | Questão sqc-fg093453

Direito CivilContratos em Espécie

Código: fg093453
Banca: FGV
Órgão: Prefeitura de Vitória - ES
Ano: 2024
Nível: Superior

Cargo: Procurador

João, na condição de locatário e Maria, na condição de locadora, celebraram contrato de locação de imóvel residencial pelo prazo de 30 meses. Dentre as cláusulas contratuais, a de número 10, proibia a realização de qualquer tipo de obra sem a autorização expressa da locadora. Não obstante, ao longo da vigência do contrato e sem solicitar autorização a Maria e sem que ela tivesse conhecimento, João realizou algumas reformas no apartamento, como a troca do piso da sala que estava estufado e mofado em razão de um vazamento ocorrido antes do contrato e que causava grave alergia em seus filhos, a instalação de um ar-condicionado split em cada um dos cômodos, a reforma do banheiro da suíte para inclusão de uma banheira de hidromassagem, sonho antigo de João.Após quatro anos na residência, já na prorrogação do contrato, Maria decide vender o imóvel, e comunica João. Em resposta, João indica não ter interesse na compra e se compromete a deixar o imóvel em 90 dias, mas informa que os aluguéis dos três meses serão compensados pelas benfeitorias que ele realizou e que muito valorizaram o imóvel de Maria.Diante da situação hipotética, é correto afirmar que

Aindependentemente da cláusula contratual, Maria deverá indenizar João, pois as benfeitorias realizadas valorizaram o bem e João agiu de boa-fé e de acordo com o bem-estar da sua família.
Bdiante da cláusula contratual, João não tem direito à indenização pelas benfeitorias realizadas pois, além da proibição de realizar qualquer tipo de obra sem prévia autorização, as benfeitorias são classificadas como voluptuárias.
CJoão tem direito à indenização pelas benfeitorias realizadas, pois valorizam o bem, sendo ainda assegurado o direito de retenção até que seja devidamente indenizado.
DJoão tem direito à indenização pela troca do piso da sala, pois é uma benfeitoria necessária e pode retirar os aparelhos de arcondicionado e a banheira de hidromassagem, pois são passíveis de remoção sem detrimento da coisa.
EJoão tem direito à indenização pela troca do piso da sala e pela instalação de ar-condicionado split pois, sendo benfeitorias necessárias, independem de autorização prévia, podendo retirar a banheira de hidromassagem, caso não seja indenizado por ela.

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GabaritoD — João tem direito à indenização pela troca do piso da sala, pois é uma benfeitoria necessária e pode retirar os aparelhos de arcondicionado e a banheira de hidromassagem, pois são passíveis de remoção sem detrimento da coisa.

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Benfeitorias na locação – Classificação e efeitos da ausência de autorização

Gabarito: letra D. João tem direito à indenização pela troca do piso (benfeitoria necessária), e pode retirar os aparelhos de ar-condicionado e a banheira de hidromassagem (benfeitorias voluptuárias) porque são passíveis de remoção sem detrimento da coisa, nos termos do art. 1.219 do Código Civil e do art. 36 da Lei de Locações (Lei 8.245/91).

A questão explora a classificação das benfeitorias e os direitos do locatário que as realiza sem autorização do locador, especialmente quando há cláusula contratual proibitiva. O piso trocado em razão de vazamento preexistente é benfeitoria necessária (conserva o imóvel e evita deterioração). Os splits de ar-condicionado e a banheira de hidromassagem são benfeitorias voluptuárias (de mero deleite), pois não são indispensáveis e podem ser removidos sem danificar a estrutura, conforme o CC.

Art. 1219CC

"O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis."

Embora João tenha agido sem autorização, a benfeitoria necessária é indenizável independentemente de prévia anuência – a cláusula proibitiva não afasta esse direito, pois a necessidade decorre da conservação do bem. Já as benfeitorias voluptuárias, mesmo sem autorização, podem ser retiradas pelo locatário, desde que a remoção não prejudique o imóvel. O ar-condicionado split e a banheira de hidromassagem são móveis ou semifixos que podem ser desinstalados sem danos.

Alternativa A — ❌ Incorreta

Afirma que Maria deve indenizar todas as benfeitorias independentemente da cláusula, com base na boa-fé e valorização do bem. O erro está em generalizar: as benfeitorias úteis (como o ar-condicionado, se considerado útil) não são indenizáveis sem autorização por escrito (art. 35 da Lei 8.245/91). Além disso, a boa-fé é mitigada pela cláusula contratual expressa.

Alternativa B — ❌ Incorreta

Classifica todas as benfeitorias como voluptuárias, o que é falso. A troca do piso é necessária, pois visa sanar problema de mofo e vazamento anterior. A indenização por benfeitoria necessária é devida ainda que o contrato proíba obras. O art. 1.219 CC não condiciona a indenização de necessárias à autorização.

Alternativa C — ❌ Incorreta

Sustenta que João tem direito à indenização e retenção por todas as benfeitorias. O direito de retenção, contudo, está condicionado à boa-fé e, na locação, sofre restrições. As benfeitorias úteis não autorizadas não geram direito de retenção, e as voluptuárias podem ser retiradas, mas não retidas. O piso necessário admite retenção, mas a alternativa não faz essa distinção.

Alternativa D — ✅ Correta ⟵ GABARITO

Reconhece a indenização pela troca do piso (necessária) e autoriza a retirada do ar-condicionado e da banheira (voluptuárias removíveis). É a solução que melhor concilia o art. 1.219 CC com a jurisprudência e a doutrina: as benfeitorias necessárias são sempre indenizáveis; as voluptuárias, quando não pagas, podem ser levantadas se não houver detrimento.

Alternativa E — ❌ Incorreta

Equivoca-se ao considerar o ar-condicionado split como benfeitoria necessária. O ar-condicionado não é indispensável para a conservação do imóvel – é benfeitoria útil ou voluptuária. A classificação incorreta leva a afirmar que teria direito à indenização e retenção, o que não se sustenta sem autorização prévia.

NÃO CAIA NESSA!

A banca troca a classificação das benfeitorias para confundir. O piso é necessária (sempre indenizável). O ar-condicionado pode ser visto como útil ou voluptuário; a banca o trata como voluptuário na alternativa D (removível). A pegadinha está em achar que todas as benfeitorias dependem de autorização ou que a cláusula contratual exclui qualquer direito. Lembre-se: as benfeitorias necessárias são indenizáveis mesmo sem licença, e as voluptuárias podem ser retiradas se não causarem dano.

Gabarito: letra D.

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