Direito Civil · FGV · 2024 | Questão sqc-fg093763

Direito CivilDireito das Coisas / Direitos Reais

Código: fg093763
Banca: FGV
Órgão: SES-MT
Ano: 2024
Nível: Superior

Cargo: Advogado

Helena Quincas Borba é casada pelo regime de comunhão parcial de bens com Aires Cunha, desde 1999. Devido às graves dificuldades financeiras, ela teve diversos imóveis hipotecados nos últimos meses.O primeiro, um apartamento que é a residência familiar, foi hipotecado ao Banco Alpha S.A., em virtude da celebração de um contrato de mútuo; até a presente data, no entanto, a hipoteca não foi registrada no Registro Geral de Imóvel competente. Esse imóvel foi adquirido ainda em construção, e teve uma hipoteca anterior, firmada entre a construtora e o agente financeiro.O terreno que Helena possuía na Região Oceânica foi hipotecado devido à condenação por sentença judicial de primeira instância, para o pagamento de quantia certa. E, por fim, teve um imóvel comercial hipotecado, adquirido por arrematação, para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação.A respeito do tema hipoteca, assinale a afirmativa correta.

AA ausência de registro da hipoteca afasta a exceção à regra de impenhorabilidade do bem de família legal prevista na Lei no 8.009/1990.
BA hipoteca judiciária constitui um efeito secundário da sentença judicial transitada em julgado de natureza condenatória, o que obsta a efetivação da pendência de julgamento de apelação recebida em efeito suspensivo.
CA hipoteca advém de contrato, da lei ou de sentença judicial, necessitando de sua inscrição no cartório de registro de imóveis para fins de constituição e efetivação.
DA hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

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GabaritoD — A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

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Hipoteca: eficácia e registro

Gabarito: letra D. A alternativa reproduz o teor da Súmula 308 do STJ: a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. As demais alternativas contêm erros conceituais sobre a constituição da hipoteca e seus efeitos.

Alternativa	Afirmação	Erro Conceitual	Correta?
A	A ausência de registro da hipoteca afasta a exceção à regra de impenhorabilidade do bem de família legal prevista na Lei nº 8.009/1990.	Sem registro, a hipoteca não se constitui, logo a impenhorabilidade subsiste; a alternativa sugere o efeito contrário.	❌
B	A hipoteca judiciária constitui um efeito secundário da sentença judicial transitada em julgado de natureza condenatória, o que obsta a efetivação da pendência de julgamento de apelação recebida em efeito suspensivo.	A hipoteca judiciária decorre de sentença condenatória (art. 495, CPC), mas recurso com efeito suspensivo obsta sua consolidação; a alternativa inverte a relação.	❌
C	A hipoteca advém de contrato, da lei ou de sentença judicial, necessitando de sua inscrição no cartório de registro de imóveis para fins de constituição e efetivação.	A hipoteca judiciária constitui-se independentemente de registro (art. 495, CPC); o registro é necessário para eficácia perante terceiros, não para constituição.	❌
D	A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.	Reproduz a Súmula 308 do STJ, que protege os adquirentes de imóveis em construção.	✅

Alternativa A — ❌ Incorreta

A ausência de registro da hipoteca impede a constituição do direito real de garantia. Sem registro, o imóvel não pode ser objeto da exceção à impenhorabilidade do bem de família, permanecendo, portanto, penhorável? A frase "afasta a exceção" é ambígua. Na prática, sem o registro válido, a exceção (hipoteca) não se concretiza, de modo que a impenhorabilidade subsiste. Assim, a alternativa está incorreta porque sugere o efeito contrário: a ausência de registro removeria a exceção, permitindo a penhora, o que não ocorre.

Alternativa B — ❌ Incorreta

A hipoteca judiciária é constituída pela sentença condenatória (CPC, art. 495), mas sua efetivação depende de registro e pode ser suspensa por recurso com efeito suspensivo. O §5º do art. 495 prevê que, se a decisão for reformada ou invalidada, a parte responde por danos. Logo, a pendência de apelação com efeito suspensivo obsta a consolidação da hipoteca judiciária, e não o contrário. A alternativa inverte a relação.

Alternativa C — ❌ Incorreta

A afirmativa é verdadeira para a hipoteca convencional (contratual), mas falha ao incluir a hipoteca judiciária. Conforme o art. 495, caput, do CPC, a sentença condenatória vale como título constitutivo da hipoteca judiciária, independentemente de registro. O registro é necessário para a eficácia perante terceiros (prioridade, preferência), mas não para a constituição. Portanto, a alternativa generaliza indevidamente.

Alternativa D — ✅ Correta ⟵ GABARITO

A Súmula 308 do STJ estabelece: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." Isso protege os compradores de imóveis em construção, pois a garantia dada ao financiador da obra não pode prejudicar terceiros de boa-fé que adquirem as unidades. A questão trata exatamente dessa hipótese, e a alternativa está correta.

Gabarito: letra D.

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