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Questão de Direito Civil — Contratos em Espécie — FGV 2024

Direito CivilContratos em Espécie
Código
fg099155
Banca
FGV
Órgão
TJ-MT
Ano
2024
Nível
Superior
Cargo
Analista Judiciário - Direito
Ricardo, médico, casado com Roberta, professora, celebrou, na condição de locatário, um contrato de locação residencial com Henrique, empresário divorciado, pelo prazo de 30 meses. O contrato, com cláusula específica de vigência para hipótese de alienação, foi averbado junto à matrícula do imóvel.No 15º mês de vigência do contrato, Henrique notificou Ricardo sobre sua intenção de vender o imóvel e assegurando ao locatário o exercício do direito de preferência. Ricardo, no entanto, recusou a compra. Logo após, Henrique vendeu o imóvel para Cristina e poucas semanas depois, Ricardo faleceu.Com a intenção de se imitir na posse do imóvel, Cristina consultou um(a) advogado(a) para esclarecer seus direitos e as possibilidades de desocupação do imóvel.Com base na Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações), é correto afirmar que
  1. ACristina deve respeitar o contrato de locação até o final do prazo estipulado, pois o contrato possui cláusula de vigência para hipótese de alienação e foi averbado na matrícula do imóvel. Além disso, Roberta, como cônjuge sobrevivente de Ricardo, sub-roga-se nos direitos e obrigações do contrato.
  2. Bcom a morte de Ricardo, o contrato de locação é extinto automaticamente, permitindo que Cristina, como nova proprietária, denuncie o contrato no prazo de noventa dias a partir do registro da venda, para se imitir na posse do imóvel.
  3. CCristina, como nova proprietária, pode solicitar a desocupação do imóvel a qualquer momento, independentemente da cláusula de vigência averbada, pois a morte do locatário rompe o vínculo contratual.
  4. DCristina pode exigir a desocupação imediata do imóvel, uma vez que Ricardo recusou o direito de preferência e o contrato se extingue automaticamente com a morte do locatário.
  5. Ea cláusula de vigência para hipótese de alienação permite que Cristina, nova proprietária, denuncie o contrato mediante aviso prévio de noventa dias, obrigando Roberta a deixar o imóvel, desde que indenize pelos meses restantes do contrato.
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GabaritoA — Cristina deve respeitar o contrato de locação até o final do prazo estipulado, pois o contrato possui cláusula de vigência para hipótese de alienação e foi averbado na matrícula do imóvel. Além disso, Roberta, como cônjuge sobrevivente de Ricardo, sub-roga-se nos direitos e obrigações do contrato.

Comentário gerado por IA. É um apoio ao estudo, ancorado em fontes, mas pode conter imprecisões — confira sempre na fonte oficial (lei, súmula, edital e gabarito da banca). Encontrou um erro? Use “Reportar”.

Alienação do imóvel locado e morte do locatário na Lei de Locações

Gabarito: letra A. Cristina deve respeitar o contrato de locação até o fim do prazo (30 meses), pois o contrato é por tempo determinado, contém cláusula de vigência em caso de alienação e foi averbado na matrícula (art. 8º da Lei 8.245/91). Além disso, a morte de Ricardo não extingue o contrato; Roberta, como cônjuge sobrevivente, sub-roga-se nos direitos e obrigações do locatário.

O art. 8º da Lei de Locações estabelece a regra básica:

Art. 8Lei-8245

Art. 8º — "Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.

A exceção do dispositivo se aplica perfeitamente ao caso: locação por 30 meses (prazo determinado), cláusula específica de vigência e averbação. Logo, Cristina não pode denunciar o contrato; deve respeitá-lo até o termo final.

Quanto à morte de Ricardo, a Lei de Locações não prevê extinção automática do contrato. A doutrina e a jurisprudência consolidam que o cônjuge sobrevivente se sub-roga nos direitos e obrigações do locatário falecido, especialmente quando se trata de imóvel residencial. Assim, Roberta continua na locação.

NÃO CAIA NESSA!

A banca tenta confundir o candidato fazendo crer que a morte do locatário extingue o contrato, permitindo a desocupação imediata ou em 90 dias. No entanto, a lei é silente quanto à extinção por morte – o contrato não se rompe; o cônjuge assume a posição do falecido. Outro erro frequente é ignorar o efeito da cláusula de vigência averbada, que afasta o direito de denúncia do adquirente.

Alternativa A — ✅ Correta ⟵ GABARITO

A alternativa acerta ao afirmar que Cristina deve respeitar o contrato até o final do prazo em razão da cláusula de vigência averbada, e que Roberta, como cônjuge sobrevivente, sub-roga-se nos direitos e obrigações. É a única que combina corretamente os dois institutos.

Alternativa B — ❌ Incorreta

Afirma que a morte de Ricardo extingue automaticamente o contrato e que Cristina pode denunciar em 90 dias. A morte não extingue a locação, e a cláusula averbada impede a denúncia.

Alternativa C — ❌ Incorreta

Diz que Cristina pode solicitar desocupação a qualquer momento, independentemente da cláusula, porque a morte rompe o vínculo. Erro duplo: a cláusula protege a locação, e a morte não rompe o contrato.

Alternativa D — ❌ Incorreta

Alega que Cristina pode exigir desocupação imediata porque Ricardo recusou a preferência e morreu. A recusa da preferência é irrelevante para a denúncia, e a morte não extingue a locação.

Alternativa E — ❌ Incorreta

Sustenta que a cláusula de vigência permite que Cristina denuncie com aviso de 90 dias e indenização. A cláusula tem efeito contrário: impede a denúncia, obrigando o adquirente a respeitar o contrato até o fim do prazo.

Gabarito: letra A.

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