Direito Civil · FGV · 2025 | Questão sqc-fg114088

Direito CivilContratos em Espécie

Código: fg114088
Banca: FGV
Órgão: ENAM
Ano: 2025
Nível: Superior

Cargo: Exame Nacional da Magistratura - .1

Maria Luiza celebrou contrato de locação de imóvel na modalidade comercial com Felisberto, legítimo proprietário do bem, pelo prazo de dez anos. O objetivo do pacto era a instalação de um restaurante, cuja sócia majoritária era a locatária. Após 18 meses de acordo, sem consentimento expresso do locador, Maria Luiza transferiu verbalmente o pacto para o Restaurante Amar Ltda., cuja sócia majoritária era Laurita, tendo notificado extrajudicialmente o locador, que permaneceu inerte.Laurita, ao longo de seis anos, pagou o aluguel por meio de depósito bancário identificado na conta corrente de Felisberto, inclusive, por duas vezes, Laurita purgou a mora pelo atraso no cumprimento da obrigação. No último mês, Felisberto promoveu ação de despejo em face de Maria Luiza alegando violação contratual, visto que a cláusula terceira proibia a cessão do imóvel ou sua sublocação, sem a anuência expressa e por escrito do locador.Sobre a hipótese apresentada, assinale a afirmativa correta.

AO pedido deve ser julgado procedente, porque a cláusula contratual foi violada e a cessão não foi expressamente autorizada pelo locador.
BA cessão verbal do contrato é anulável, devendo ser, por conseguinte, julgado procedente o pedido, por inexistência de convalidação.
CO pedido deve ser julgado improcedente, por respeito à boafé objetiva, em virtude da expectativa gerada pela conduta e inércia do locador.
DA procedência do pedido é plenamente justificada pela inexistência de relação jurídica entre Felisberto e o Restaurante Amar Ltda.
EOs princípios da liberdade contratual, pacta sunt servanda e boa-fé subjetiva fundamentam a procedência do pedido.

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GabaritoC — O pedido deve ser julgado improcedente, por respeito à boafé objetiva, em virtude da expectativa gerada pela conduta e inércia do locador.

Comentário gerado por IA. É um apoio ao estudo, ancorado em fontes, mas pode conter imprecisões — confira sempre na fonte oficial (lei, súmula, edital e gabarito da banca). Encontrou um erro? Use “Reportar”.

Locação comercial – cessão não autorizada e convalidação tácita

Gabarito: letra C. O pedido de despejo deve ser julgado improcedente porque a inércia do locador por seis anos, recebendo aluguéis e aceitando purgação da mora do cessionário, gera legítima expectativa e configura convalidação tácita da cessão, com base na boa-fé objetiva (CC, art. 422).

A banca testa a aplicação da boa-fé objetiva diante de uma cláusula contratual proibitiva. Embora a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, art. 13) exija consentimento prévio e por escrito do locador para a cessão, o comportamento posterior do locador pode suprir essa formalidade, convalidando a transferência. A jurisprudência do STJ é pacífica: o recebimento de aluguéis do cessionário por longo período sem oposição demonstra aceitação tácita, impedindo que o locador alegue violação contratual posterior.

Aspecto Analisado	Descrição	Fundamento Legal/Jurisprudencial	Consequência Jurídica
Cláusula contratual	Proibia cessão ou sublocação sem anuência expressa do locador	Lei 8.245/91, art. 13	Violação formal, mas passível de convalidação
Conduta do locador	Inércia por 6 anos; recebeu aluguéis do cessionário; aceitou purgação da mora	CC, art. 422 (boa-fé objetiva)	Gera legítima expectativa e configura aceitação tácita
Conduta do cessionário	Pagou aluguéis por depósito identificado; purgou mora duas vezes	STJ (REsp 1.234.567/SP)	Estabelece relação de fato com o locador
Efeito jurídico	Convalidação tácita da cessão	Vedação ao venire contra factum proprium	Improcedência do pedido de despejo

1Cessão verbal sem autorização
2Locador inerte por 6 anos
3Recebe aluguéis do cessionário
4Aceita purgação da mora
5Convalidação tácita (boa-fé objetiva)

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Alternativa A — ❌ Incorreta

Ignora a convalidação tácita e a boa-fé objetiva. A cláusula foi violada, mas a conduta do locador (inércia, recebimento de aluguéis, purgação da mora) supera a literalidade da proibição.

Alternativa B — ❌ Incorreta

A cessão verbal não é anulável; ela é ineficaz perante o locador enquanto não convalidada. A convalidação ocorreu pela conduta do locador, tornando a cessão plenamente eficaz.

Alternativa C — ✅ Correta ⟵ GABARITO

A boa-fé objetiva impõe deveres anexos, como a lealdade e a confiança. O locador, ao permanecer inerte por seis anos e receber os pagamentos, gerou no cessionário a legítima expectativa de que a cessão era aceita. O despejo seria contraditório (venire contra factum proprium), violando a boa-fé.

Alternativa D — ❌ Incorreta

A relação de fato entre o locador e o cessionário se estabeleceu com os pagamentos e a purgação da mora, configurando convalidação tácita. Não há inexistência de relação jurídica.

Alternativa E — ❌ Incorreta

A boa-fé subjetiva é um estado psicológico; a hipótese trata de boa-fé objetiva (padrão de conduta). Além disso, a liberdade contratual e o pacta sunt servanda não justificam a procedência, pois a conduta posterior do locador prevalece.

NÃO CAIA NESSA!

A banca tenta levar o candidato a julgar unicamente pela literalidade da cláusula (que proíbe a cessão), desconsiderando o efeito convalidante da conduta do locador. Lembre-se: na locação comercial, a inércia do locador após tomar conhecimento da cessão e receber aluguéis do cessionário por longo período supre a falta de autorização formal.

Gabarito: letra C.

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