Direito Civil · FGV · 2025 | Questão sqc-fg122322

Direito CivilDireito das Coisas / Direitos Reais

Código: fg122322
Banca: FGV
Órgão: TJ-CE
Ano: 2025
Nível: Superior

Cargo: Juiz Substituto

Maria reside há 12 anos em um terreno de 250 m² no município de Caucaia, CE. Desde que assumiu a posse do terreno, estabeleceu moradia com sua família, realizou benfeitorias e efetuou regularmente o pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel. A posse foi obtida mediante contrato particular de promessa de compra e venda firmado com João, que se dizia proprietário, embora o contrato nunca tenha sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis.Recentemente, Maria recebeu notificação da Prefeitura de Caucaia informando que o terreno é, na realidade, terra devoluta e determinando a desocupação, visto inexistir inscrição no Registro Geral de Imóveis.Buscando garantir sua propriedade, Maria procurou a assessoria jurídica para verificar a possibilidade de ajuizar ação de usucapião. Durante a análise jurídica, constatou-se que, antes da posse exercida por João, o imóvel estava gravado com hipoteca em favor do Banco XYZ.Considerando a hipótese apresentada, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e os requisitos legais relativos à usucapião de bens imóveis, assinale a afirmativa correta.

AO contrato particular de promessa de compra e venda não constitui justo título para fins de usucapião, uma vez que inexiste o registro formal da transferência da propriedade.
BMaria não poderá adquirir o imóvel por usucapião, pois o prazo de 12 anos é insuficiente para a modalidade própria na situação, que é a extraordinária.
CCaso Maria utilize exclusivamente para a moradia familiar e não possua outros imóveis, o prazo para a usucapião especial urbana é 10 anos e independe do contrato particular.
DAinda que Maria demonstre todos os requisitos necessários à usucapião, a existência de hipoteca anterior impede a aquisição por usucapião em respeito ao direito real de garantia do Banco Estadual do Ceará.
EO contrato particular de promessa de compra e venda constitui justo título hábil para fundamentar pedido de usucapião, desde que comprovada boa-fé, posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo aplicável à modalidade adequada.

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GabaritoE — O contrato particular de promessa de compra e venda constitui justo título hábil para fundamentar pedido de usucapião, desde que comprovada boa-fé, posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo aplicável à modalidade adequada.

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Usucapião – justo título e hipoteca

Gabarito: letra E. O contrato particular de promessa de compra e venda, ainda que não registrado, pode ser considerado justo título para usucapião, conforme jurisprudência consolidada do STJ. A hipoteca anterior não impede a usucapião, pois trata-se de aquisição originária. As demais alternativas contêm erros de prazo ou de conceito.

A questão exige conhecimento das modalidades de usucapião e do entendimento do STJ sobre justo título. A tabela abaixo resume os prazos principais:

Modalidade	Prazo	Requisitos específicos
Extraordinária (art. 1.238 CC)	15 anos (reduzido para 10 se moradia ou obras)	Posse mansa, pacífica, ininterrupta; independe de título ou boa-fé
Ordinária (art. 1.242 CC)	5 anos	Justo título + boa-fé + posse mansa, pacífica, ininterrupta
Especial urbana (art. 1.240 CC)	5 anos	Área ≤ 250 m², moradia própria ou familiar, não proprietário de outro imóvel

Usucapião: Extraordinária (art. 1.238) (15 anos (regra), 10 anos (moradia ou obras), Independe de título ou boa-fé); Ordinária (art. 1.242) (5 anos, Justo título + boa-fé, Contrato particular é justo título (STJ)); Especial urbana (art. 1.240) (5 anos, Área ≤ 250 m², Moradia própria/familiar, Não proprietário de outro imóvel)

Alternativa A — ❌ Incorreta

Afirma que o contrato particular de promessa de compra e venda não constitui justo título por falta de registro. O STJ, no entanto, consolidou o entendimento de que esse contrato, mesmo não registrado, pode ser justo título para a usucapião ordinária, desde que válido e eficaz entre as partes (REsp 1.348.791). O registro é necessário para gerar direito real (art. 1.417 CC), mas não para caracterizar justo título possessório.

Alternativa B — ❌ Incorreta

Diz que 12 anos são insuficientes para a usucapião extraordinária. O prazo extraordinário é de 15 anos, mas pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor estabelecer moradia ou realizar obras de caráter produtivo (art. 1.238, parágrafo único, CC). Maria reside há 12 anos e fez benfeitorias, logo preenche o prazo reduzido. Além disso, ela poderia utilizar a usucapião especial urbana (5 anos). Portanto, o prazo não é insuficiente.

Alternativa C — ❌ Incorreta

Afirma que o prazo da usucapião especial urbana é de 10 anos. O Código Civil estabelece 5 anos (art. 1.240). A confusão ocorre com o prazo reduzido da extraordinária (10 anos). A alternativa também afirma que independe do contrato particular, o que é verdadeiro, mas o erro no prazo a torna incorreta.

Alternativa D — ❌ Incorreta

Sustenta que a hipoteca anterior impede a usucapião. A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, ou seja, o usucapiente adquire o imóvel livre de qualquer ônus anterior, inclusive hipotecas. A hipoteca é direito real de garantia que se extingue com a perda da propriedade pelo devedor. O STJ já decidiu que a usucapião não é obstada por hipoteca (REsp 1.140.107).

Alternativa E — ✅ Correta ⟵ GABARITO

Afirma que o contrato particular de promessa de compra e venda constitui justo título para usucapião, desde que comprovada boa-fé, posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo aplicável. Essa é a exata orientação do STJ: o contrato particular não registrado é justo título para a usucapião ordinária (5 anos) ou, se não houver justo título, a posse pode ser aproveitada em outras modalidades com prazos maiores. A hipoteca não interfere, pois a aquisição é originária.

NÃO CAIA NESSA!

A banca explora a confusão entre os prazos das modalidades de usucapião: na alternativa C, troca o prazo de 5 anos da especial urbana por 10 anos; na alternativa B, desconsidera a redução do prazo da extraordinária. Memorize os prazos e entenda que o contrato particular não registrado é justo título para o STJ.

Gabarito: letra E

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