Pular para o conteúdo principal

Questão de Direito Civil — Direito das Coisas / Direitos Reais — FGV 2025

Direito CivilDireito das Coisas / Direitos Reais
Código
fg122325
Banca
FGV
Órgão
TJ-CE
Ano
2025
Nível
Superior
Cargo
Juiz Substituto
Em janeiro de 2023, Antônio adquiriu um apartamento situado em um condomínio de luxo em Fortaleza, CE. Ao tomar posse, foi informado de que havia um débito de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) referente a cotas condominiais vencidas durante os anos de 2021 e 2022, período em que o imóvel pertencia ao antigo proprietário, Bernardo. Em razão disso, o condomínio ajuizou ação de cobrança contra Antônio, exigindo o pagamento integral das cotas atrasadas. Antônio contestou, afirmando não ser responsável pelos débitos anteriores à aquisição e sustentando que o imóvel constitui seu único bem de família, o que tornaria impossível a sua penhora.Paralelamente, o Banco XYZ S.A. executou judicialmente Antônio por dívida oriunda de contrato de mútuo com garantia hipotecária sobre o mesmo imóvel. Durante a execução, o imóvel foi levado à hasta pública e arrematado por Carlos. Após a arrematação, o condomínio busca cobrar de Carlos o saldo remanescente das cotas condominiais anteriores.Sobre o caso narrado, com base na jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, assinale a afirmativa correta.
  1. AAntônio não responde pelos débitos condominiais anteriores à aquisição, pois o imóvel é impenhorável por ser bem de família.
  2. BAntônio não é responsável pelas cotas condominiais vencidas antes da aquisição, considerando a natureza pessoal da obrigação.
  3. COs créditos do mutuante, Banco XYZ S.A., têm preferência em relação às cotas condominiais, por se tratar de contrato real, independentemente da garantia real.
  4. DCarlos somente poderá ser responsabilizado pelo saldo remanescente das cotas condominiais anteriores à arrematação se o edital da hasta pública expressamente fizer referência a esse ônus.
  5. EO Banco XYZ S.A., como credor hipotecário, possui preferência no recebimento do crédito em relação às cotas condominiais vencidas.
Revelar gabarito e comentário

GabaritoD — Carlos somente poderá ser responsabilizado pelo saldo remanescente das cotas condominiais anteriores à arrematação se o edital da hasta pública expressamente fizer referência a esse ônus.

Comentário gerado por IA. É um apoio ao estudo, ancorado em fontes, mas pode conter imprecisões — confira sempre na fonte oficial (lei, súmula, edital e gabarito da banca). Encontrou um erro? Use “Reportar”.

Condomínio edilício – débitos anteriores e arrematação judicial

Gabarito: letra D. Conforme jurisprudência consolidada do STJ (REsp 1.363.955/SP e AgInt no REsp 1.718.166/SP), as cotas condominiais constituem obrigação propter rem, ou seja, acompanham a coisa. Contudo, na arrematação judicial, o adquirente só responde pelos débitos anteriores se o edital da hasta pública os mencionar expressamente. Caso contrário, a dívida sub-roga-se no preço.

A banca testa o conhecimento sobre a natureza da obrigação condominial e a exceção aplicável às vendas forçadas. É essencial distinguir a regra geral (responsabilidade do adquirente) da regra especial (arrematação em hasta pública).

Alternativa A — ❌ Incorreta

Antônio responde pelos débitos anteriores, pois a obrigação é propter rem – segue o imóvel independentemente da data de aquisição. A impenhorabilidade do bem de família não afasta a cobrança de cotas condominiais (STJ, REsp 1.363.955).

Alternativa B — ❌ Incorreta

A obrigação condominial não é pessoal; é propter rem. Logo, o adquirente assume os débitos anteriores, salvo na arrematação judicial com edital omisso.

Alternativa C — ❌ Incorreta

O crédito hipotecário não tem preferência automática sobre as cotas condominiais. A preferência depende da ordem de registro e da natureza do crédito; o STJ entende que o crédito condominial, por ser propter rem, pode ser exigido do novo proprietário, mas em hasta pública prevalece a regra do edital. A simples existência de contrato real não outorga prioridade.

Alternativa D — ✅ Correta ⟵ GABARITO

Fiel à jurisprudência do STJ: o arrematante em hasta pública somente responde por débitos condominiais pretéritos se o edital os mencionar. A Súmula 1.363.955/SP do STJ consagra essa exceção. Portanto, Carlos só será responsável se o edital do leilão fizer referência ao ônus.

Alternativa E — ❌ Incorreta

O Banco XYZ, como credor hipotecário, possui preferência sobre outros credores quirografários, mas não sobre as cotas condominiais que são propter rem. Em caso de concurso de credores, a ordem de preferência segue o art. 958 do CC (créditos reais), mas as cotas condominiais, se não sub-rogadas no preço, podem não ter prioridade. A alternativa é genérica e incorreta.

NÃO CAIA NESSA!

A banca tenta confundir a natureza da obrigação (pessoal × propter rem) e a exceção da hasta pública. Muitos candidatos marcam a alternativa A ou B por desconhecerem o caráter real da dívida condominial. A letra D é a que exige conhecimento específico da Súmula do STJ.

Gabarito: letra D

Link permanente: /questoes/fg122325