Direito Civil · FGV · 2026 | Questão sqc-fg131248

Direito CivilEnfiteuse e Superfície

Código: fg131248
Banca: FGV
Órgão: MPE-GO
Ano: 2026
Nível: Superior

Cargo: Promotora e Promotor de Justiça Substituto

Miguel Jorge, proprietário de um terreno de 30.000 m², concedeu a Celina Stela o direito de superfície para a construção e a exploração exclusiva de um supermercado pelo prazo improrrogável de 20 anos.A concessão foi formalizada por escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis e previa, entre outras cláusulas, as seguintes disposições:(i) em caso de transferência do direito de superfície a terceiros, Miguel teria direito ao recebimento de 20% do valor de mercado da transferência;(ii) ao término do prazo contratual, todas as construções e benfeitorias reverteriam ao proprietário do terreno, com indenização integral;(iii) caberia ao superficiário a responsabilidade pelo pagamento de tributos e encargos incidentes sobre o imóvel.Após sete anos de vigência, Celina transferiu o direito de superfície para Palavra Fácil Construtora e Incorporadora Ltda., que, sem consultar Miguel, alterou a destinação original do projeto e iniciou a construção de um complexo de estúdios residenciais, além de instalar um estacionamento subterrâneo, alegando que o subsolo seria inerente à concessão.Miguel, inconformado, pretende ingressar em juízo buscando anular a transferência e a alteração de destinação. Com base no regime jurídico do Direito de Superfície no Código Civil, assinale a afirmativa correta.

AA transferência é válida, pois o direito de superfície é livremente transmissível, porém, a mudança de destinação autoriza a resolução antecipada, sendo vedado pagamento adicional ao proprietário.
BA transferência realizada por Celina é nula, pois o direito de superfície é intransmissível sem autorização expressa do proprietário, conforme o princípio da rigidez do título constitutivo.
CA construção de unidades residenciais viola a destinação pactuada, autorizando a resolução antecipada da concessão, mas a transferência do direito de superfície é inválida e eficaz, sendo exigível o pagamento do valor pactuado.
DTanto a transferência quanto a nova destinação são lícitas, pois a lei não restringe o uso do imóvel concedido por superfície, cabendo ao proprietário apenas receber as construções ao final do prazo.
EA transferência depende da anuência do proprietário, mas a inclusão de subsolo é lícita, pois o direito de superfície abrange automaticamente as construções subterrâneas, ainda que não previstas no título constitutivo.

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GabaritoA — A transferência é válida, pois o direito de superfície é livremente transmissível, porém, a mudança de destinação autoriza a resolução antecipada, sendo vedado pagamento adicional ao proprietário.

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Direito de Superfície (Código Civil)

Gabarito: letra A. O direito de superfície é livremente transmissível, independentemente de autorização do proprietário. A mudança de destinação pactuada autoriza a resolução antecipada da concessão (art. 1.377 do CC), e a cláusula que impõe pagamento ao proprietário pela transferência é considerada inválida por restringir a livre circulação do direito real. Em relação ao subsolo, o parágrafo único do art. 1.369 do CC dispõe que obra no subsolo só é permitida se inerente ao objeto da concessão.

A questão exige conhecimento do regime jurídico do direito de superfície (arts. 1.369 a 1.377 do Código Civil), com destaque para a transmissibilidade, a extinção por desvio de destinação e a validade de cláusulas contratuais que oneram a transferência.

Aspecto	Direito de Superfície (Caso Concreto)	Fundamento Legal / Doutrina
Transmissibilidade	Livremente transmissível a terceiros, independentemente de autorização do proprietário.	Art. 1.369, § 2º, CC; natureza de direito real autônomo.
Cláusula de pagamento ao proprietário pela transferência	Nula, por restringir a livre circulação do direito real.	Vedação a ônus excessivo sobre a transmissibilidade (art. 1.369, § 2º, CC c/c princípio da livre circulação de direitos reais).
Mudança de destinação (supermercado → estúdios residenciais)	Viola a destinação pactuada, autorizando a resolução antecipada da concessão.	Art. 1.377, CC (extinção por desvio de finalidade).
Obras no subsolo	Só são permitidas se inerentes ao objeto da concessão (não automáticas).	Art. 1.369, parágrafo único, CC.
Consequência da transferência válida + desvio de destinação	Transferência válida, mas o proprietário pode exigir a extinção antecipada do direito de superfície.	Art. 1.377, CC.

Alternativa A — ✅ Correta ⟵ GABARITO

A transferência realizada por Celina é válida, pois o direito de superfície é livremente transmissível a terceiros independentemente de anuência do proprietário. Contudo, a alteração da destinação original (de supermercado para estúdios residenciais) configura desvio da finalidade contratada, autorizando a resolução antecipada (extinção) do direito de superfície. Ademais, a cláusula que prevê pagamento de 20% ao proprietário pela transferência é nula, por constituir restrição indevida à livre transmissibilidade do direito real – razão pela qual é vedado ao proprietário receber qualquer pagamento adicional pela transferência.

Alternativa B — ❌ Incorreta

Afirma que a transferência é nula por falta de autorização do proprietário. O direito de superfície, como direito real autônomo, é transmissível independentemente de consentimento do concedente, não havendo necessidade de autorização expressa.

Alternativa C — ❌ Incorreta

A alternativa contém contradição interna: diz que a transferência é "inválida e eficaz", o que é juridicamente insustentável. A transferência é válida; o erro está em considerá-la inválida. Além disso, afirma que o pagamento pactuado é exigível, quando, como visto, tal cláusula é nula.

Alternativa D — ❌ Incorreta

Sustenta que tanto a transferência quanto a nova destinação são lícitas. A transferência é lícita, mas a mudança de destinação não o é, pois o superficiário deve respeitar a destinação contratada sob pena de extinção do direito (art. 1.377 do CC).

Alternativa E — ❌ Incorreta

Erra ao condicionar a transferência à anuência do proprietário (não necessária) e ao afirmar que o subsolo está automaticamente abrangido. O parágrafo único do art. 1.369 do CC dispõe que "o direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão". A construção de estacionamento subterrâneo, no caso, não era inerente ao supermercado originalmente pactuado e dependia de previsão expressa no título.

NÃO CAIA NESSA!

A banca explora o conflito entre a cláusula contratual de pagamento pela transferência (20%) e o princípio da livre transmissibilidade do direito de superfície. Muitos candidatos consideram a cláusula válida por estar no contrato, mas o ordenamento veda restrições que onerem a transferência, sob pena de nulidade.

Gabarito: letra A.

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