Direito Civil · FGV · 2026 | Questão sqc-fg132968

Direito CivilDireito das Coisas / Direitos Reais

Código: fg132968
Banca: FGV
Órgão: TJ-GO
Ano: 2026
Nível: Superior

Cargo: Juiz Substituto

André é locatário de uma casa de Cardoso. Por exigência do senhorio, ele deu em caução imobiliária um apartamento que tinha no centro de Goiânia, fazendo averbar a garantia na matrícula do bem. Ocorre que André, após um grave acidente, não mais conseguiu pagar o aluguel. Também ficou devedor de um empréstimo que tomara do Banco Dinheiro Fácil.A instituição financeira consegue a penhora do apartamento de André no centro de Goiânia. Cardoso, então, acena com a caução imobiliária que lhe fora dada quanto ao mesmo imóvel e pede o reconhecimento de sua garantia real. O banco, a seu turno, sustenta que a caução imobiliária regida pela Lei nº 8.245/1991 não é direito real, à míngua de previsão no rol do Art. 1.225 do Código Civil. E, se fosse, deveria estar registrada – em vez de meramente averbada – no fólio real.Nesse caso, considerando que o valor do apartamento só é suficiente para pagamento de uma das dívidas, é correto afirmar que:

Aassiste integral razão à instituição financeira, que terá preferência sobre o produto da alienação judicial do imóvel, diante da anterioridade da penhora;
Bembora não tenha direito real sobre o imóvel, Cardoso tem privilégio especial (obrigação com eficácia real), nos termos do Art. 964 do Código Civil, de modo que deve receber com primazia;
CCardoso tem direito real sobre o imóvel, equiparado à hipoteca, ainda que não o tenha registrado na matrícula, de modo que deve receber com primazia;
DCardoso e a instituição financeira têm idêntica preferência (pela caução imobiliária e pela penhora, respectivamente), de modo que deverão ratear igualmente o produto da venda judicial;
Eembora não tenha direito real sobre o imóvel, Cardoso tem privilégio geral, nos termos do Art. 966 do Código Civil (pela obrigação decorrente de aluguel urbano), de modo que deve receber com primazia.

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GabaritoC — Cardoso tem direito real sobre o imóvel, equiparado à hipoteca, ainda que não o tenha registrado na matrícula, de modo que deve receber com primazia;

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Caução imobiliária – natureza jurídica e preferência

Gabarito: letra C. A caução imobiliária prestada pelo locatário ao locador, nos termos da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), constitui direito real de garantia, equiparado à hipoteca, e sua constituição se dá por meio de averbação na matrícula do imóvel, não sendo necessário o registro pleno. Por essa razão, Cardoso tem preferência em relação ao banco, ainda que a penhora deste seja posterior, porque o direito real é anterior e prevalece sobre a penhora.

A banca explora a dúvida sobre a taxatividade do rol do art. 1.225 do Código Civil e a diferença entre registro e averbação. A Lei do Inquilinato, ao prever a caução imobiliária como direito real que se constitui por averbação, afasta ambos os argumentos do banco.

Caução imobiliária (Lei 8.245/1991): Natureza jurídica (Direito real de garantia, Equiparado à hipoteca); Constituição (Averbação na matrícula (suficiente), Registro pleno (não exigido)); Efeitos (Preferência sobre penhora posterior, Direito real anterior prevalece); Rol do art. 1.225 CC (Não é exaustivo, Lei especial cria outro direito real)

Alternativa A — ❌ Incorreta

A penhora não prevalece sobre direito real anterior. A caução imobiliária confere a Cardoso um direito real de garantia que deve ser pago antes do crédito do banco.

Alternativa B — ❌ Incorreta

Cardoso não tem mero privilégio especial. A caução imobiliária é direito real, não privilégio. O art. 964 do CC arrola privilégios especiais, mas a garantia locatícia não se enquadra ali (seu inciso VI aplica-se a alfaias e utensílios, não ao imóvel).

Alternativa C — ✅ Correta ⟵ GABARITO

Cardoso detém direito real sobre o imóvel. A Lei do Inquilinato equipara a caução imobiliária à hipoteca, admitindo sua constituição mediante averbação. Logo, o registro formal não é exigido; a averbação é suficiente. Assim, ele tem preferência em relação ao banco.

NÃO CAIA NESSA!

A banca tenta fazer o candidato acreditar que a caução imobiliária não é direito real por não estar no rol do art. 1.225 do CC e por ter sido apenas averbada. Porém, a Lei 8.245/1991 expressamente a trata como direito real de garantia e exige apenas averbação. Cuidado: a lista do CC não é exaustiva quando lei especial cria outro direito real.

Alternativa D — ❌ Incorreta

Não há rateio igualitário. O direito real de Cardoso é preferente sobre o crédito do banco.

Alternativa E — ❌ Incorreta

O art. 966 do CC define empresário, não guarda relação com privilégio de aluguel. O privilégio especial de aluguéis está no art. 964, VI, mas limita-se a bens móveis do imóvel locado, não ao imóvel em si.

Gabarito: letra C.

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