Direito Civil · FGV · 2026 | Questão sqc-fg133065

Direito CivilDireito das Coisas / Direitos Reais

Código: fg133065
Banca: FGV
Órgão: TJ-MS
Ano: 2026
Nível: Superior

Cargo: Outorga de Delegações de Notas e de Registro - Ingresso por Provimento

Phillype é titular de uma fração de tempo de 14 dias em uma unidade autônoma do Solar Lunar Resort, empreendimento localizado em Bonito/MS e organizado sob o regime de condomínio em multipropriedade. Inadimplente com as contribuições condominiais há três meses, Phillype decide alienar sua fração de tempo. Sem qualquer comunicação prévia aos demais multiproprietários da unidade ou à administração condominial, a qual não foi consultada nem se pronunciou sobre a existência de débitos ou concordância com a alienação, Phillype celebrou escritura pública de compra e venda de sua fração de tempo com Andrea, que levou o título a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Após o registro, a administração do condomínio ajuíza ação de cobrança contra Andrea, exigindo o pagamento integral das cotas condominiais em atraso deixadas por Phillype. Concomitantemente, Miriam, outra multiproprietária da mesma unidade, ajuíza ação anulatória, alegando violação ao seu direito de preferência na aquisição da fração de tempo.Considerando o ordenamento jurídico brasileiro e a disciplina do condomínio em multipropriedade no Código Civil, é correto afirmar que:

Ao direito de preferência de Miriam foi violado, tornando anulável a alienação realizada sem sua notificação; além disso, Andrea responde pelos débitos condominiais deixados por Phillype, pois a obrigação é propter rem e acompanha a fração de tempo adquirida;
BAndrea responde pelos débitos condominiais anteriores à aquisição, pois, na multipropriedade, a obrigação é propter rem; contudo, a alienação não é anulável, pois o direito de preferência dos demais multiproprietários só existe se previsto na convenção condominial;
Ca alienação é válida, pois o direito de preferência dos multiproprietários depende de notificação apenas quando se tratar de venda judicial; e Andrea não responde pelos débitos condominiais pretéritos, que permanecem exclusivamente em nome do alienante;
Da alienação é nula, pois a falta de comunicação à administração condominial e o inadimplemento das cotas impedem a transferência da multipropriedade até a quitação integral da dívida;
EAndrea não responde pelos débitos pretéritos, pois a responsabilidade condominial na multipropriedade é pessoal, não real; todavia, a venda é ineficaz perante os demais multiproprietários até que o condomínio aprove a transferência.

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GabaritoB — Andrea responde pelos débitos condominiais anteriores à aquisição, pois, na multipropriedade, a obrigação é propter rem; contudo, a alienação não é anulável, pois o direito de preferência dos demais multiproprietários só existe se previsto na convenção condominial;

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Condomínio em Multipropriedade – Transferência e Responsabilidade por Débitos

Gabarito: letra B. Andrea responde pelos débitos condominiais pretéritos porque as obrigações condominiais são de natureza propter rem (art. 1.345 CC, aplicável subsidiariamente à multipropriedade); já a alienação não é anulável por falta de direito de preferência, pois este só existe se previsto na convenção ou no instrumento de instituição (art. 1.358-L, §1º CC).

A multipropriedade é regulada pelos arts. 1.358-B a 1.358-L do Código Civil, com aplicação supletiva das regras gerais do condomínio edilício. A questão exige o conhecimento de duas regras específicas: (a) a transferência da fração de tempo independe de anuência dos demais multiproprietários; (b) não há direito de preferência ex lege, salvo disposição convencional em contrário; (c) o adquirente responde solidariamente pelos débitos condominiais anteriores, por tratar-se de obrigação propter rem.

Aspecto	Regra Aplicável	Consequência Jurídica	Fundamento Legal
Responsabilidade por débitos condominiais	Obrigação propter rem	Andrea responde pelos débitos anteriores deixados por Phillype	Art. 1.345 CC (aplicável subsidiariamente à multipropriedade)
Direito de preferência	Não é presumido; depende de previsão expressa	Alienação não é anulável por falta de notificação a Miriam	Art. 1.358-L, §1º CC
Validade da alienação	Independe de anuência dos demais multiproprietários ou da administração	Escritura pública e registro são suficientes para transferência válida	Art. 1.358-L, caput CC

Alternativa A — ❌ Incorreta

Afirma que o direito de preferência de Miriam foi violado, tornando a alienação anulável, e que Andrea responde pelos débitos. O erro está na primeira parte: o direito de preferência na multipropriedade não é presumido; ele só existe se expressamente previsto no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio (art. 1.358-L, §1º). Como o enunciado silencia sobre essa previsão, a alienação não é anulável por esse motivo. A segunda parte está correta, mas a incorreção da primeira torna a alternativa falsa.

Art. 1358-L, §1CC

Art. 1.358-L, §1º — "Não haverá direito de preferência na alienação de fração de tempo, salvo se estabelecido no instrumento de instituição ou na convenção do condomínio em multipropriedade em favor dos demais multiproprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade."

Alternativa B — ✅ Correta ⟵ GABARITO

A alternativa acerta ao afirmar que Andrea responde pelos débitos anteriores (a obrigação é propter rem e acompanha o bem) e que a alienação não é anulável porque o direito de preferência só existe se previsto na convenção. O art. 1.345 CC, aplicável supletivamente aos condomínios edilícios, dispõe que "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". Na multipropriedade, como a fração de tempo é um direito real sobre imóvel, a regra se aplica. Quanto ao direito de preferência, o art. 1.358-L, §1º é claro: ausente previsão na convenção ou no instrumento de instituição, inexiste o direito.

Alternativa C — ❌ Incorreta

Sustenta que a alienação é válida e o direito de preferência depende de notificação apenas em venda judicial, e que Andrea não responde pelos débitos pretéritos. O primeiro erro: o direito de preferência na multipropriedade não está vinculado a venda judicial, mas sim à existência de cláusula convencional. O segundo erro: a responsabilidade do adquirente pelos débitos condominiais anteriores é integral, conforme art. 1.345 CC. Portanto, ambos os pontos estão equivocados.

Alternativa D — ❌ Incorreta

Alega que a alienação é nula por falta de comunicação à administração condominial e inadimplemento. O art. 1.358-L, caput, determina que a transferência não depende da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários. A inadimplência não impede a transferência; a dívida é transmitida ao adquirente, mas a alienação é válida. Não há nulidade.

Alternativa E — ❌ Incorreta

Afirma que Andrea não responde pelos débitos (responsabilidade pessoal, não real) e que a venda é ineficaz até aprovação do condomínio. A responsabilidade por débitos condominiais é real (propter rem), não pessoal — logo, o adquirente assume as dívidas pretéritas. Além disso, a eficácia da transferência independe de aprovação do condomínio; basta o registro no cartório de imóveis. A alternativa é duplamente incorreta.

Gabarito: letra B

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