Legislação Federal · FGV · 2026 | Questão sqc-fg133167

Legislação FederalLei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Código: fg133167
Banca: FGV
Órgão: TJ-MS
Ano: 2026
Nível: Superior

Cargo: Outorga de Delegações de Notas e de Registro - Ingresso por Remoção

Joana celebrou contrato de locação residencial, com prazo de 30 meses, com Mário Simão, legítimo proprietário do imóvel. Duas cláusulas chamavam atenção: a cláusula quinta, que continha o seguinte texto: “A locatária renuncia expressamente a qualquer indenização, ressarcimento ou direito de retenção por benfeitorias de qualquer natureza (necessárias, úteis ou voluptuárias), ainda que autorizados pelo locador”; e a cláusula 12ª, que previa o seguinte: “A locatária assume a responsabilidade pelo pagamento de taxas, impostos e despesas incidentes sobre o uso do imóvel”.Durante a execução do contrato, ocorreram dois fatos. A locatária realizou reforma substancial no sistema hidráulico da cozinha, que se encontrava em péssimo estado de conservação. O condomínio realizou uma obra de recuperação estrutural da fachada, que apresentava risco de desabamento, rateando o custo entre todos os condôminos por meio de cotas mensais de R$ 500,00, a serem quitadas juntamente com as cotas ordinárias. Diante das circunstâncias, surgiram dúvidas quanto à responsabilidade pelo pagamento das despesas e ao direito de indenização pelas benfeitorias.Com base na Lei nº 8.245/1991 e na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é correto afirmar que:

AJoana deve ser indenizada pela reforma hidráulica, pois, embora tenha renunciado contratualmente, as benfeitorias necessárias são sempre indenizáveis;
BJoana não tem direito à indenização nem à retenção pelas benfeitorias realizadas, pois a renúncia expressa constante do contrato é válida;
Ca responsabilidade pelo pagamento da cota extraordinária é da locatária, porque ela assumiu todas as despesas incidentes sobre o imóvel;
Do locador é obrigado a reembolsar a locatária pelo valor integral da cota extraordinária do condomínio, uma vez que ela se destina ao uso do edifício;
EJoana poderá reter o imóvel até ser ressarcida da obra hidráulica, pois, ainda que haja renúncia contratual, o direito de retenção tem natureza de ordem pública.

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GabaritoB — Joana não tem direito à indenização nem à retenção pelas benfeitorias realizadas, pois a renúncia expressa constante do contrato é válida;

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Locação residencial – Benfeitorias e despesas condominiais

Gabarito: letra B. A renúncia expressa a indenização por benfeitorias, inclusive necessárias, é válida nos termos do art. 35 da Lei 8.245/1991, que admite disposição contratual em contrário. Joana não faz jus à indenização nem à retenção pelas benfeitorias realizadas.

A questão testa o limite da autonomia contratual na locação residencial: o art. 35 da Lei 8.245/1991 estabelece a regra geral de indenização das benfeitorias necessárias, mas abre expressamente a possibilidade de o contrato dispor de modo diverso. Além disso, cobra a distinção entre despesas condominiais ordinárias e extraordinárias, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

Art. 35Lei-8245

Art. 35 — "Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção."

Alternativa A — ❌ Incorreta

Afirma que benfeitorias necessárias são sempre indenizáveis, mesmo com renúncia expressa. O art. 35, porém, condiciona a indenização à inexistência de cláusula contratual em contrário. A renúncia expressa é válida, afastando o dever de indenizar. A alternativa ignora a exceção legal.

Alternativa B — ✅ Correta ⟵ GABARITO

De acordo com o art. 35, a indenização e o direito de retenção por benfeitorias necessárias podem ser afastados por cláusula contratual expressa. Joana renunciou expressamente a qualquer indenização ou retenção. Portanto, não há direito à indenização nem à retenção.

Alternativa C — ❌ Incorreta

A cota extraordinária de condomínio destinada a obra estrutural (recuperação da fachada) é despesa de responsabilidade do locador, e não da locatária. A cláusula 12ª prevê assunção de "taxas, impostos e despesas incidentes sobre o uso do imóvel", o que não abrange despesas extraordinárias de conservação do edifício. A jurisprudência do STJ (REsp 1.101.772/SP, entre outros) firmou que tais despesas são do locador, salvo cláusula expressa e inequívoca, o que inexiste no caso.

Alternativa D — ❌ Incorreta

Embora o locador deva, em regra, reembolsar a locatária pelas cotas extraordinárias pagas, a justificativa apresentada é equivocada: a obra estrutural não se destina "ao uso do edifício", mas à sua conservação e segurança. Além disso, a cláusula genérica não transfere essa responsabilidade à locatária, conforme entendimento pacífico do STJ.

Alternativa E — ❌ Incorreta

O direito de retenção por benfeitorias não é matéria de ordem pública indisponível. O art. 35 permite expressamente que o contrato disponha em contrário. A renúncia expressa é válida, impedindo o exercício do direito de retenção.

NÃO CAIA NESSA!

A banca explora o "salvo" do art. 35: a alternativa A apresenta a regra geral como absoluta, omitindo a possibilidade de renúncia contratual. É a clássica armadilha da exceção como regra. Na prova, desconfie sempre de termos como "sempre" ou "nunca" diante de dispositivos que contenham ressalvas.

Gabarito: letra B.

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