Questão de Direito Civil — Contratos em Espécie — FGV 2026
Direito Civil›Contratos em Espécie
Código
fg133179
Banca
FGV
Órgão
TJ-MS
Ano
2026
Nível
Superior
Cargo
Outorga de Delegações de Notas e de Registro - Ingresso por Remoção
Em 03/04/2017, João prometeu comprar da Construtora Viva Feliz S/A um imóvel em Campo Grande. Do contrato preliminar, constou, inclusive em quadro-resumo destacado, cláusula penal prevendo a retenção de 10% do valor do contrato a título de cláusula penal em caso de desistência do promitente comprador. Ocorre que, em 20/05/2019, João constatou a insuportabilidade financeira das parcelas e encaminhou o pedido de distrato. Postulou, contudo, que a base de cálculo da pena contratual fossem as parcelas pagas, valor muito inferior ao do contrato.Nesse caso, à luz da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e da Lei nº 6.766/1979, é correto afirmar que a cláusula penal é:
Ainválida, por lhe faltar supedâneo legal, de sorte que a retenção deve observar o percentual máximo de 25% dos valores pagos em atenção à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça;
Bválida, mas deve observar o diálogo de fontes com o Código de Defesa do Consumidor, de modo que não ultrapasse até 25% dos valores pagos;
Cválida, mas deve sofrer redução equitativa nos termos do Art. 413 do Código Civil, de modo a não ultrapassar 20% dos valores pagos;
Dinválida, por colocar o consumidor em excessiva desvantagem, de modo que nenhuma retenção será possível;
Eválida e deve ser aplicada.
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GabaritoA — inválida, por lhe faltar supedâneo legal, de sorte que a retenção deve observar o percentual máximo de 25% dos valores pagos em atenção à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça;
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Cláusula penal em contrato preliminar de imóvel – Distrato
Gabarito: letra A. A cláusula penal que estipula retenção de 10% sobre o valor total do contrato é inválida por falta de supedâneo legal, pois a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e a Lei nº 6.766/1979 determinam que a retenção em caso de desistência do promitente comprador deve observar o limite máximo de 25% dos valores efetivamente pagos. A cláusula com base no valor total contraria esse entendimento, sendo nula de pleno direito, mas a retenção pode ocorrer no percentual legal sobre os pagamentos realizados.
A questão envolve a validade de cláusula penal em contrato preliminar de compra e venda de imóvel submetido à Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/1979) e à proteção do Código de Defesa do Consumidor (CDC). O STJ, no julgamento de recursos repetitivos (Tema 971), fixou o entendimento de que, em tais contratos, a cláusula penal que prevê a retenção de valores pagos é válida, mas deve ser limitada a 25% do montante já pago pelo comprador, sendo excessiva e redutível qualquer estipulação que ultrapasse esse patamar ou que tenha como base o valor total do contrato.
Cláusula penal em distrato imobiliário
1Base de cálculo
Valor total do contrato
Inválida (falta supedâneo legal)
Valores efetivamente pagos
Válida (Lei 6.766/79 + STJ Tema 971)
2Limite de retenção
Máximo 25% dos valores pagos
Excesso é redutível (art. 413 CC)
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Alternativa A — ✅ Correta ⟵ GABARITO
A cláusula que fixa 10% sobre o valor total do contrato é inválida por ausência de amparo legal (falta de supedâneo legal). O STJ entende que a retenção permitida é apenas sobre os valores pagos, e não sobre o total do contrato. Contudo, a retenção ainda é possível, desde que limitada a 25% dos valores efetivamente pagos, conforme jurisprudência pacífica. A alternativa A expressa exatamente essa solução: invalidade da cláusula original, mas possibilidade de retenção no percentual jurisprudencial.
Alternativa B — ❌ Incorreta
A alternativa afirma que a cláusula é válida, mas que deve observar o diálogo de fontes com o CDC para não ultrapassar 25% dos valores pagos. O erro está em considerar a cláusula como válida. A cláusula que utiliza o valor total do contrato como base de cálculo é inválida; o que se aplica é a regra de retenção sobre os pagos, com limite de 25%, mas tal retenção decorre da lei e da jurisprudência, não da cláusula em si.
Alternativa C — ❌ Incorreta
Afirma que a cláusula é válida, mas deve sofrer redução equitativa nos termos do art. 413 do Código Civil para não ultrapassar 20% dos valores pagos. Primeiro, a cláusula não é válida na sua formulação original. Segundo, o percentual de 20% não é o fixado pelo STJ; o entendimento consolidado é de 25%. O art. 413 permite redução judicial, mas o STJ já estabeleceu o teto objetivo de 25% para os contratos imobiliários, afastando a redução equitativa genérica.
Alternativa D — ❌ Incorreta
A cláusula não é inválida por colocar o consumidor em excessiva desvantagem a ponto de nenhuma retenção ser possível. A jurisprudência admite a retenção, desde que limitada a 25% dos valores pagos. A nulidade total (sem qualquer retenção) não é a solução adotada pelo STJ.
Alternativa E — ❌ Incorreta
Afirma que a cláusula é válida e deve ser aplicada conforme redigida (10% sobre o valor total do contrato). Isso contraria diretamente o entendimento do STJ e da Lei nº 6.766/1979, que vedam a retenção sobre o valor total e estabelecem o limite de 25% sobre os valores pagos.
NÃO CAIA NESSA!
A banca confunde o candidato ao sugerir que a cláusula penal seria plenamente válida (alternativas B, C, E) ou totalmente nula (alternativa D). A chave é entender que a cláusula, na forma pactuada, é inválida por usar base de cálculo indevida, mas a retenção subsiste no percentual de 25% dos valores pagos, conforme jurisprudência consolidada. Memorize: nos contratos imobiliários com desistência do comprador, a retenção máxima é de 25% sobre o que foi pago, e não sobre o valor total do contrato.