Questão de Direito Tributário — Tributos Municipais — FGV 2026

IPTU e alienação fiduciária: sujeição passiva do credor fiduciário

Gabarito: letra E. O credor fiduciário não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU antes de consolidada a propriedade e a imissão na posse, pois não se enquadra em nenhuma das hipóteses do art. 34 do CTN (proprietário, titular do domínio útil ou possuidor a qualquer título) — entendimento firmado pelo STJ em recurso repetitivo (Tema 1158). A alternativa E é a única que espelha exatamente essa orientação.

A questão trata da sujeição passiva do IPTU em contexto de alienação fiduciária de imóvel em garantia. O IPTU é imposto real, cujo fato gerador é a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel localizado em zona urbana. O art. 34 do CTN define quem pode figurar como contribuinte: o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. A grande discussão é saber se o credor fiduciário — que detém a propriedade resolúvel do imóvel enquanto não paga o financiamento — se enquadra em alguma dessas categorias.

O STJ, ao julgar os REsps 1.949.182-SP, 1.959.212-SP e 1.982.001-SP (Tema 1158, julgado em 12/3/2025), consolidou o entendimento de que o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, pois não se enquadra em nenhuma das hipóteses do art. 34 do CTN. Isso porque, na alienação fiduciária em garantia, o credor não exerce a posse direta do imóvel nem tem a intenção de ser dono — elementos que caracterizam a posse qualificada pelo animus domini.

A distinção central é entre propriedade resolúvel (que o credor tem, mas de forma limitada e com função de garantia) e posse qualificada (que exige a intenção de ser dono). O credor fiduciário, antes da consolidação, é mero titular de um direito real de garantia, não possuidor com animus domini. Por isso, não se enquadra no art. 34 do CTN. A banca explora exatamente essa confusão: o candidato pode achar que a propriedade resolúvel basta para atrair a sujeição passiva, mas o STJ entende que não.

Alternativa A — ❌ Incorreta

Afirma que o credor fiduciário responde pelo IPTU sempre que o devedor fiduciante estiver inadimplente. Isso não encontra amparo legal nem jurisprudencial. A inadimplência do fiduciante não transforma o credor em sujeito passivo do IPTU; apenas autoriza o credor a consolidar a propriedade e buscar a imissão na posse, momento a partir do qual poderá responder pelo tributo. A alternativa confunde a garantia (que protege o crédito) com a sujeição passiva tributária (que decorre da lei).

Alternativa B — ❌ Incorreta

Afirma que o credor responde solidariamente pelo IPTU por deter a propriedade resolúvel. O erro está em dois pontos: (1) a propriedade resolúvel, por si só, não o enquadra no art. 34 do CTN; (2) a solidariedade tributária exige previsão legal (art. 124 do CTN), e não há norma atribuindo solidariedade ao credor fiduciário nessa fase. A solidariedade não se presume — decorre de lei ou de interesse comum na situação que constitui o fato gerador, o que não ocorre aqui.

Alternativa C — ❌ Incorreta

Afirma que o credor responde subsidiariamente pelo IPTU. O erro é duplo: (1) a subsidiariedade (benefício de ordem) é instituto da responsabilidade tributária, mas exige expressa previsão legal — que não existe para o credor fiduciário antes da consolidação; (2) o STJ, no Tema 1158, foi categórico: o credor fiduciário não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU nessa fase, seja como contribuinte, seja como responsável. A alternativa tenta "salvar" a responsabilidade com um grau menor, mas o problema é a ausência total de enquadramento legal.

Alternativa D — ❌ Incorreta

Afirma que o credor não pode ser sujeito passivo mesmo após a consolidação da propriedade e a imissão na posse. Isso contraria a lógica do art. 34 do CTN: após a consolidação, o credor passa a ser proprietário pleno do imóvel, enquadrando-se na primeira hipótese do dispositivo. O STJ, no Tema 1158, ressalvou exatamente essa distinção: a impossibilidade é antes da consolidação; depois, o credor assume a condição de proprietário e responde pelo IPTU. A alternativa inverte o marco temporal.

Alternativa E — ✅ Correta ⟵ GABARITO

Espelha com precisão o entendimento do STJ no Tema 1158: o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, pois não se enquadra em nenhuma das hipóteses do art. 34 do CTN. A expressão "posse qualificada pela intenção de ser dono" captura o animus domini — requisito que o credor não possui nessa fase, pois detém o imóvel apenas como garantia, sem intenção de exercer os poderes de proprietário. É exatamente o que a jurisprudência consolidou.

Gabarito: letra E.