Engenharia Civil · INSTITUTO AOCP · 2018 | Questão sqc-qq373833

Métodos de Avaliação Imobiliária

Gabarito: letra B. O método descrito — identificar o valor de mercado de um terreno (gleba) a partir de um empreendimento hipotético compatível, descontando os custos e o lucro — é o método involutivo, previsto nas normas técnicas de avaliação (ABNT NBR 14653-2). É o procedimento adequado para glebas de grandes dimensões quando faltam elementos comparativos no mercado.

A questão testa o conhecimento dos métodos de avaliação de imóveis, especialmente o método involutivo, que é o único que parte do produto final (empreendimento viável) para estimar o valor do terreno. O enunciado descreve exatamente essa lógica: "estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido".

Método	Descrição	Aplicação	Relação com o enunciado
Evolutivo	Soma do valor do terreno ao custo de reprodução das benfeitorias, deduzindo depreciação	Imóveis com edificações e dados de mercado disponíveis	❌ Não se aplica a glebas sem edificações e sem comparativos
Involutivo	Valor do terreno obtido a partir de empreendimento hipotético, descontando custos e lucro	Glebas de grandes dimensões sem comparativos de mercado	✅ Corresponde exatamente ao procedimento descrito
Capitalização de renda	Valor presente de renda futura gerada pelo imóvel	Imóveis com exploração econômica (aluguéis)	❌ Gleba sem uso econômico atual não gera renda
Quantificação de custo	Valor baseado no custo de reprodução do bem	Imóveis com benfeitorias e custos conhecidos	❌ Não se aplica a glebas sem edificações
Valor de mercado	Valor obtido por comparação direta com dados de mercado	Imóveis com elementos comparativos suficientes	❌ Ausência de comparativos inviabiliza o método

Alternativa A — ❌ Incorreta

O método evolutivo (também chamado de método da composição de custos) determina o valor do imóvel somando o valor do terreno ao custo de reprodução das benfeitorias, deduzindo a depreciação. Não se aplica a glebas sem edificações e sem comparativos, pois depende de dados de mercado para o terreno e de custos conhecidos.

Alternativa B — ✅ Correta ⟵ GABARITO

O método involutivo é exatamente o descrito no enunciado: "identificação do valor de mercado do bem com base em um modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado". A NBR 14653-2 define que o método involutivo é aplicado quando se concebe um empreendimento hipotético e, a partir de seu valor de venda projetado e dos custos envolvidos, chega-se ao valor do terreno. É o método mais usado para glebas urbanizáveis ou loteamentos.

Alternativa C — ❌ Incorreta

O método de capitalização de renda (ou método da renda) baseia-se na estimativa do valor presente de uma renda futura gerada pelo imóvel (aluguéis, exploração econômica). Uma gleba sem uso econômico atual não gera renda, inviabilizando esse método.

Alternativa D — ❌ Incorreta

O método de quantificação de custo (ou método do custo de reprodução) determina o valor por meio da apuração do custo de reedição do bem. Não se aplica a gleba bruta, pois não há construção a reproduzir.

Alternativa E — ❌ Incorreta

"Método de valor de mercado" não é um método consagrado na engenharia de avaliações. O valor de mercado é o resultado que se busca; os métodos (evolutivo, involutivo, comparativo, renda) são os meios para obtê-lo.

PEGA ESSA DICA!

Na prova, lembre-se da lógica do método involutivo: "do produto ao terreno" (venda do empreendimento → custos → lucro = valor do terreno). Já o evolutivo faz o contrário: "do terreno ao produto" (terreno + custos = valor do imóvel). Se o enunciado falar em "hipotético empreendimento" ou "viabilidade", pense em involutivo.

Gabarito: letra B — método involutivo.