Questão de Engenharia Civil — Avaliação Imobiliária em Engenharia Civil — NUCEPE 2018

NBR 14.653/2001 – Avaliação de Bens

Gabarito: letra D. A alternativa D está correta porque, para imóveis urbanos, a NBR 14.653-2 prevê tanto o método de quantificação dos custos quanto o método comparativo direto de custos, e exige que os dados e a forma de tratamento sejam evidenciados no laudo de avaliação. As demais alternativas contêm erros como restrições indevidas (“apenas”), métodos insuficientes ou exclusões inexistentes.

A NBR 14.653 é uma série de normas dividida em partes específicas para cada tipo de bem, conforme listado no próprio conteúdo técnico: parte 1 (procedimentos gerais), parte 2 (imóveis urbanos), parte 3 (imóveis rurais), parte 4 (empreendimentos), parte 5 (máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais), parte 6 (recursos naturais e ambientais) e parte 7 (patrimônios históricos). O conhecimento dessa estrutura é essencial para avaliar cada alternativa.

Alternativa A — ❌ Incorreta

Afirma que, na avaliação de imóveis rurais, “devem ser considerados apenas dados de transações realizadas, opiniões de engenheiro de avaliações e profissionais ligados ao setor imobiliário rural e informações de órgãos oficiais”. O termo “apenas” é restritivo demais: a NBR 14.653-3 admite diversas fontes de dados (inclusive ofertas, pesquisas de mercado, etc.) e a avaliação deve considerar o maior número possível de elementos representativos, não se limitando a esses. Além disso, a caracterização da região já é parte da vistoria, conforme a própria norma.

Alternativa B — ❌ Incorreta

Diz que, para a identificação dos custos na Avaliação de Empreendimentos, “apresenta apenas o método da quantificação do custo, em que considera a depreciação física”. A NBR 14.653-4 (Empreendimentos) não se restringe a um único método; admite, por exemplo, o método comparativo direto de custos e outros métodos consagrados. Além disso, a depreciação física é apenas um dos fatores de depreciação – há também a depreciação funcional, econômica, etc. A afirmação é incompleta e restritiva.

Alternativa C — ❌ Incorreta

Apresenta como atividades básicas do avaliador “requisitar a documentação, conhecer a documentação, vistoriar o bem avaliado, coletar dados, segundo a metodologia para avaliação indicada pelo contratante, tratar os dados e identificar o valor de mercado”. O erro está em “segundo a metodologia para avaliação indicada pelo contratante”. O avaliador deve escolher a metodologia adequada ao caso, justificando sua escolha, e não seguir necessariamente a indicação do contratante (a menos que haja previsão contratual específica, mas a norma prioriza a técnica). As demais atividades estão corretas, mas o trecho destacado torna a alternativa falsa.

Alternativa D — ✅ Correta ⟵ GABARITO

Conforme a NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos), além do método de quantificação dos custos, é previsto o método comparativo direto de custos para identificar o custo dos imóveis. A norma também determina que os dados e a forma de tratamento sejam evidenciados no laudo de avaliação, garantindo transparência e fundamentação. Essa alternativa está plenamente de acordo com o texto normativo.

Alternativa E — ❌ Incorreta

Afirma que a NBR 14.653/2001 “estabelece diretrizes para avaliação de Patrimônios históricos, não considerando aspectos relacionados a máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral”. Isso é falso, pois a própria NBR 14.653 possui uma parte específica: NBR 14.653-5 – Máquinas, Equipamentos, Instalações e Bens Industriais em geral. Portanto, a norma abrange sim esses bens.

Gabarito: letra D.