Titular de Serviços de Notas e de Registros - Remoção
Administradora de Imóveis Ltda. ingressa com embargos de terceiro, para desconstituir penhora determinada no bojo de execução, proposta em face de um de seus sócios, o qual havia integralizado cotas do capital da empresa com três imóveis, providência esta prevista no contrato social da empresa, que estava devidamente registrado na junta comercial. A averbação da execução nas matrículas dos imóveis se deu em data posterior à do contrato de integralização de capital; porém, a alienação dos imóveis do sócio para a sociedade só foi objeto de registro no RGI (Registro Geral de Imóveis) dos imóveis após a averbação da execução. Diante da situação apresentada, analise as afirmativas a seguir.I. A estipulação prevista no contrato social de integralização do capital social através de imóvel indicado pelo sócio, só por si, não opera a transferência de propriedade do bem à sociedade empresarial.II. A inscrição do ato constitutivo da administradora com a previsão da integralização do capital social no Registro Público de Empresas Mercantis, a cargo das juntas comercias, consuma a transferência de propriedade do bem à sociedade empresarial.III. O registro do título translativo no Registro de Imóveis pode ser substituído, para efeito de integralização do capital, pelo registro do contrato social na junta comercial.IV. A transferência da propriedade do imóvel à sociedade empresária em momento posterior à averbação da ação executiva no Registro de Imóveis gera a presunção absoluta de que tal alienação se deu em fraude à execução.Está correto o que se afirma apenas em
AI e II.
BI e IV.
CII e III.
DIII e IV.
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GabaritoB — I e IV.
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Integralização de capital social com imóveis e fraude à execução
Gabarito: letra B (afirmativas I e IV corretas). A simples previsão contratual de integralização com imóvel não transfere a propriedade; é necessário o registro no Registro de Imóveis (STF Súmula 621, mutatis mutandis). Já a transferência após a averbação da execução gera presunção absoluta de fraude, conforme entendimento jurisprudencial consolidado.
A questão exige o conhecimento de dois pontos centrais: (a) o modo de transferência da propriedade imobiliária no direito brasileiro, que se opera com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (princípio da inscrição constitutiva); (b) a fraude à execução, que se configura quando a alienação ocorre após o registro da ação executiva, presumindo-se de forma absoluta a má-fé do adquirente.
Afirmativa
Conteúdo
Correção
Fundamento
I
A estipulação prevista no contrato social de integralização do capital social através de imóvel indicado pelo sócio, só por si, não opera a transferência de propriedade do bem à sociedade empresarial.
✅ Correta
O registro no RGI é ato constitutivo da propriedade imobiliária (art. 1.227 CC); a Súmula 621 STF aplica-se por analogia.
II
A inscrição do ato constitutivo na Junta Comercial substitui o registro imobiliário para a transferência de propriedade.
❌ Incorreta
O registro na Junta Comercial não substitui o registro no RGI (art. 1.227 CC c/c Lei de Registros Públicos).
III
O registro do contrato social na Junta Comercial substitui o registro translativo no RGI.
❌ Incorreta
A transferência de propriedade de imóvel exige ato próprio no cartório de imóveis (Súmula 375 STJ).
IV
A transferência da propriedade após a averbação da ação executiva gera presunção absoluta de fraude à execução.
✅ Correta
A alienação após a averbação da execução configura fraude à execução, com presunção absoluta de má-fé (jurisprudência consolidada).
1Previsão no contrato social
2Registro na Junta Comercial
3Registro no RGI
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Afirmativa I — ✅ Correta
A estipulação no contrato social, ainda que registrada na Junta Comercial, não é suficiente para transferir a propriedade do imóvel. O registro no RGI é ato constitutivo da propriedade imobiliária. A Súmula 621 do STF, embora trate de promessa de compra e venda, aplica-se por analogia: não enseja embargos de terceiro à penhora a promessa de compra e venda não inscrita no registro de imóveis. Logo, sem o registro, a sociedade não adquire a propriedade oponível a terceiros.
Afirmativa II — ❌ Incorreta
A inscrição do ato constitutivo na Junta Comercial tem eficácia perante a sociedade e os sócios, mas não substitui o registro imobiliário para a transferência de propriedade. O capital social pode ser integralizado com bens, mas a propriedade só se transfere com o registro no RGI (art. 1.227 CC c/c Lei de Registros Públicos).
Afirmativa III — ❌ Incorreta
O registro do contrato social na Junta Comercial não substitui o registro translativo no RGI. A transferência de propriedade de imóvel exige ato próprio no cartório de imóveis, conforme reiterada jurisprudência do STJ (Súmula 375). A integralização do capital, para fins de eficácia perante terceiros e para opor a propriedade à penhora, depende do registro imobiliário.
Afirmativa IV — ✅ Correta
A transferência da propriedade após a averbação da ação executiva no Registro de Imóveis configura fraude à execução. A presunção é absoluta (jure et de jure), pois a averbação torna público o processo, impedindo que o adquirente alegue boa-fé. Nesse sentido, o STJ, ao interpretar o art. 792 do CPC, consolidou que o registro da penhora ou da ação gera presunção incontestável de fraude (Súmula 375 do STJ: o reconhecimento de fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente; quando há registro, a fraude é automática).
NÃO CAIA NESSA!
O candidato pode pensar que a presunção de fraude é relativa, mas a banca adota a posição de que, após a averbação executiva, a presunção é absoluta. Observe que a Súmula 375 do STJ exige apenas o registro da penhora para reconhecer a fraude, sem necessidade de prova de má-fé — isso caracteriza presunção absoluta. Fique atento: no caso, a averbação da execução ocorreu antes do registro da transferência, enquadrando perfeitamente a hipótese.
Conclusão: Apenas as afirmativas I e IV estão corretas, portanto a resposta é a letra B.