Questão de Direito Civil — Compra e Venda — VUNESP 2019
Direito Civil›Compra e Venda
Código
vu044078
Banca
VUNESP
Órgão
Prefeitura de Campinas - SP
Ano
2019
Nível
Médio
Cargo
Auditor Fiscal Tributário Municipal - Conhecimentos Gerais e Específicos 1
Maria vendeu a Joana um terreno certo e discriminado, localizado na esquina entre as Ruas “A” e “B”. O contrato previu o preço de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) e descrevia o terreno como tendo a extensão de 500 m², constando cláusula contratual prevendo que a descrição do imóvel era meramente enunciativa. Não constou expressamente do contrato que a venda seria ad corpus. Após formalizada a venda, Joana realizou um trabalho de topografia no imóvel e descobriu que o terreno tinha uma extensão real de 450 m². Nesse caso, pode-se corretamente afirmar que
Aapenas se for provado que o vendedor sabia da diferença, tendo agido de má-fé, haverá o direito do comprador de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
Bcomo não constou expressamente ter sido a coisa vendida ad corpus, bem como a diferença é superior a um vigésimo da área descrita, há direito do comprador de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
Cnão haverá complemento de área, nem devolução de excesso, tendo em vista que o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, mesmo não constando, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
Dsempre que a descrição da área não corresponder à realidade, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
Enão há o direito de exigir qualquer indenização porque a diferença não excede de um décimo da área total enunciada.
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GabaritoC — não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, tendo em vista que o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, mesmo não constando, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
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Direito Civil - Compra e Venda: Venda ad corpus vs ad mensuram
Gabarito: letra C. Quando o imóvel é vendido como coisa certa e discriminada e a referência às dimensões é meramente enunciativa, não há direito a complemento de área ou devolução de excesso, ainda que não conste expressamente ser venda ad corpus (CC, art. 500, §3º). A diferença de área (50 m² = 1/10) é irrelevante nesse caso, pois a cláusula contratual afasta a incidência das regras gerais dos §§1º e 2º.
O art. 500 do Código Civil estabelece a disciplina das diferenças de área na compra e venda de imóveis. Em regra, se a área real não corresponder à indicada, o comprador pode exigir complemento ou, se impossível, resolução do contrato ou abatimento proporcional (caput). Contudo, o §3º traz uma exceção importante:
Art. 500, §3CC
Art. 500 — "Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço."
§ 3º — "Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus."
No caso concreto, o terreno foi vendido como "terreno certo e discriminado" (coisa certa e discriminada) e o contrato previa que a descrição das dimensões era meramente enunciativa. Portanto, incide o §3º, afastando qualquer pretensão de complemento ou devolução, independentemente de a diferença (50 m² = 10%) ser superior a 1/20 (5%) e de não constar a expressão "ad corpus".
NÃO CAIA NESSA!
A banca tenta confundir o candidato com a regra geral do §1º, que presume enunciativa a referência quando a diferença não excede 1/20. Como aqui a diferença é de 1/10, o candidato pode pensar que não se aplica a presunção e que o comprador teria direito. Porém, o §3º é exceção que prevalece quando o imóvel é vendido como coisa certa e discriminada com cláusula enunciativa, independentemente do percentual de diferença. Fique atento: a existência dessa cláusula no contrato é o elemento decisivo.
Gera direito a complemento, resolução ou abatimento (se > 1/20)
Não gera direito a complemento ou devolução
Diferença de 50 m² (1/10), mas irrelevante
Exigência de cláusula expressa "ad corpus"
Não se aplica
Não é necessária (ainda que não conste expressamente)
Não constou expressamente "ad corpus"
Consequência
Comprador pode exigir complemento ou, se impossível, resolução/abatimento
Nenhuma pretensão do comprador
Joana não tem direito a complemento, resolução ou abatimento
Venda de imóvel (art. 500 CC)
1Regra geral (caput)
Preço por medida ou área determinada
Área real ≠ área indicada
Comprador pode exigir complemento
Se impossível: resolução ou abatimento
2Exceção (§3º)
Coisa certa e discriminada
Referência à área é enunciativa
Não há complemento nem devolução
Ainda que não conste "ad corpus"
3Presunção (§1º)
Diferença ≤ 1/20 → área enunciativa
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Alternativa A — ❌ Incorreta
Condiciona o direito do comprador à comprovação de má-fé do vendedor. O art. 500, §3º, não exige má-fé; a simples existência da venda como coisa certa e discriminada com referência enunciativa já afasta os direitos de complemento, resolução ou abatimento. A alternativa confunde a regra geral com a exceção.
Alternativa B — ❌ Incorreta
Afirma que, por não constar expressamente "ad corpus" e a diferença ser superior a 1/20, o comprador teria direito. Ignora o §3º, que não exige a expressão "ad corpus" e que, no caso, a venda foi de coisa certa e discriminada com cláusula enunciativa. O §3º não depende do percentual de diferença.
Alternativa C — ✅ Correta ⟵ GABARITO
Reproduz exatamente o teor do §3º do art. 500: não há complemento nem devolução quando o imóvel é vendido como coisa certa e discriminada e a referência às dimensões é apenas enunciativa, mesmo sem menção expressa a "ad corpus". Perfeita.
Alternativa D — ❌ Incorreta
Afirma que sempre que a descrição da área não corresponder à realidade o comprador terá os direitos do caput. Ignora as exceções legais, especialmente o §3º, que afasta esses direitos nas condições descritas no enunciado.
Alternativa E — ❌ Incorreta
Tenta justificar a ausência de indenização com base no argumento de que a diferença não excede 1/10 (10%). O correto não é o percentual, mas a aplicação do §3º. Além disso, a diferença de 10% é superior a 1/20, o que, na regra geral, afastaria a presunção de enunciativa; mas aqui a cláusula contratual já estabelece a natureza enunciativa, tornando irrelevante o percentual.