Questão de Direito Tributário — ITBI — VUNESP 2021

ITBI: fato gerador e o momento da exigência

Gabarito: letra C. A exigência do tabelião é incorreta porque o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis — e não com a simples lavratura da escritura pública de compromisso de compra e venda. Esse é o entendimento consolidado do STF (Tema 1124 de Repercussão Geral) e do STJ, e está em linha com o art. 1.245 do Código Civil, que exige o registro para a transferência da propriedade entre vivos.

O ITBI é imposto municipal previsto no art. 156, II, da Constituição Federal, incidente sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais a eles relativos, exceto os de garantia, bem como sobre a cessão de direitos à sua aquisição. A competência é do Município da situação do bem (art. 156, § 2º, II, CF).

A grande questão — e o ponto que a banca explora — é o momento em que se considera ocorrido o fato gerador. A jurisprudência do STF é firme: o fato gerador do ITBI só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que se dá com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. A simples assinatura de um instrumento particular de compromisso de compra e venda, ou mesmo a lavratura de escritura pública, não transfere a propriedade e, portanto, não faz nascer a obrigação tributária. O compromisso de compra e venda é contrato preliminar (art. 1.417 do Código Civil), que gera apenas direito pessoal (ou real, se registrado) à aquisição futura — não a propriedade em si.

Essa distinção é essencial: enquanto não há registro, não há transmissão da propriedade, logo não há fato gerador do ITBI. A exigência do tabelião, condicionando a lavratura da escritura ao pagamento do imposto, é ilegítima, pois antecipa a cobrança para momento anterior ao registro. O STF já decidiu que é ilegítima a exigência do ITBI em momento anterior ao registro do título de transferência da propriedade, sendo indevida a exação baseada em promessa de compra e venda.

A alternativa C reproduz exatamente esse entendimento, razão pela qual é a correta.

Alternativa A — ❌ Incorreta

Afirma que a lavratura de escritura de compromisso de compra e venda seria suficiente para a ocorrência do fato gerador do ITBI. Errado: o compromisso de compra e venda, ainda que formalizado por escritura pública, é contrato preliminar que não transfere a propriedade. O fato gerador só ocorre com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. A lavratura da escritura é apenas o ato preparatório; sem o registro, não há transmissão e, portanto, não há incidência do imposto.

Alternativa B — ❌ Incorreta

Invoca a responsabilidade solidária dos tabeliães (art. 134, VI, do CTN) para justificar a exigência. A premissa é verdadeira — os tabeliães respondem solidariamente pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles ou perante eles —, mas a conclusão é falsa: a responsabilidade solidária só incide quando há tributo devido. Como no caso ainda não ocorreu o fato gerador do ITBI (não houve registro), não há tributo a exigir, e a exigência do tabelião é indevida. A responsabilidade solidária não autoriza a cobrança antecipada de imposto cujo fato gerador ainda não ocorreu.

Alternativa C — ✅ Correta ⟵ GABARITO

Reproduz com precisão o entendimento consolidado: o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro da compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis. É o que decidiu o STF no Tema 1124 de Repercussão Geral e em diversos julgados (ARE 759.964 AgR, RE 666.096 AgR). A exigência do tabelião, portanto, é incorreta, pois antecipa a cobrança para momento anterior ao registro.

Alternativa D — ❌ Incorreta

Afirma que o ITBI é devido desde a assinatura do instrumento particular de compra e venda. Errado: o instrumento particular de compromisso de compra e venda não transfere a propriedade, logo não configura o fato gerador do ITBI. A incidência só ocorre com o registro do título translativo. A alternativa confunde o momento da celebração do contrato com o momento da transmissão da propriedade.

Gabarito: letra C.