Questão de Direito Civil — Contratos em Espécie — VUNESP 2024
Direito Civil›Contratos em Espécie
Código
vu083060
Banca
VUNESP
Órgão
Prefeitura de Lins - SP
Ano
2024
Nível
Superior
Cargo
Advogado do Creas
Mara assinou um contrato de compra e venda de uma sala comercial, ainda na planta, localizada no Edifício Negócios Já, com o fim de realizar um investimento imobiliário. Quando do registro da matrícula do imóvel, Mara percebeu que havia uma diferença a menor na metragem, pois no contrato constava que o bem teria 50 m² e foi entregue um imóvel de 48,5 m².Com base na situação hipotética apresentada e no disposto na atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é correto afirmar que:
Apara a venda ser considerada como ad mensuram é preciso que haja cláusula expressa no contrato de compra e venda, não cabendo complemento de área no imóvel comprado por Mara, mas apenas resolução do contrato.
Bcomo o imóvel foi comprado na planta, considera-se que a venda foi ad corpus e Mara terá direito ao complemento da área ou à resolução do contrato.
Cna falta de previsão contratual, considera-se que a venda foi ad mensuram e o contrato deve ser resolvido, sob pena de enriquecimento ilícito da vendedora.
Dcomo a diferença encontrada entre o que foi pactuado e entregue não excede a um vigésimo da área total enunciada, considera-se como ínfima e como não prejudica a utilização do bem, não cabe a resolução contratual.
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GabaritoD — como a diferença encontrada entre o que foi pactuado e entregue não excede a um vigésimo da área total enunciada, considera-se como ínfima e como não prejudica a utilização do bem, não cabe a resolução contratual.
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Compra e Venda – Venda ad mensuram e ad corpus
Gabarito: letra D. A diferença de 1,5 m² (3%) não excede um vigésimo (5%) da área total de 50 m², aplicando-se a presunção legal de que a referência à metragem foi meramente enunciativa (venda ad corpus). Por isso, não cabe resolução contratual, salvo prova de que Mara não teria realizado o negócio (art. 500, §1º do CC).
A questão testa a distinção entre venda ad mensuram (preço por medida de extensão) e venda ad corpus (coisa certa e discriminada). O art. 500 do Código Civil estabelece que, em caso de diferença de área, o comprador pode exigir complemento ou resolver o contrato, mas o §1º cria uma exceção importante:
Código Civil (Lei 10.406/2002):
Art. 500 – “Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.”
§1º – “Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.”
No caso, a diferença de 1,5 m² representa apenas 3% (≤ 5%), o que se enquadra no §1º. Logo, a presunção é de que a venda foi ad corpus (referência enunciativa), afastando o direito automático a complemento ou resolução.
Aspecto
Venda ad mensuram
Venda ad corpus
Aplicação ao caso de Mara
Critério principal
Preço estipulado por medida de extensão (ex.: R$/m²) ou área determinada como elemento essencial do negócio
Coisa certa e discriminada, com referência à área como mera indicação enunciativa
A diferença de 1,5 m² (3%) é inferior a 1/20 (5%) da área total
Consequência da diferença de área
Comprador pode exigir complemento, resolução do contrato ou abatimento proporcional (art. 500, caput, CC)
Presume-se que a referência à área foi enunciativa; não cabe complemento ou resolução automática (art. 500, §1º, CC)
Aplica-se a presunção legal de venda ad corpus; Mara não tem direito automático a complemento ou resolução
Ônus da prova
Cabe ao vendedor demonstrar que a diferença é irrelevante
Cabe ao comprador provar que não teria realizado o negócio se soubesse da diferença real (art. 500, §1º, in fine, CC)
Mara precisaria provar que não compraria o imóvel com 48,5 m²
Exigência de cláusula contratual
Decorre da forma de precificação ou da determinação da área, sem necessidade de cláusula expressa
Não exige cláusula específica; decorre da presunção legal do §1º do art. 500
A ausência de cláusula expressa não altera a presunção legal
Influência da compra na planta
Irrelevante para a classificação; o que importa é a forma de precificação
Irrelevante; a compra na planta não torna automaticamente a venda ad corpus
A compra na planta não determina a natureza da venda
Alternativa A — ❌ Incorreta
Afirma que a venda ad mensuram exige cláusula expressa e que só cabe resolução. Errada – a venda ad mensuram decorre da estipulação do preço por medida ou da determinação da área, sem necessidade de cláusula específica. Além disso, o comprador pode optar por complemento ou abatimento, não apenas resolução.
Alternativa B — ❌ Incorreta
Afirma que a compra na planta torna a venda ad corpus e que Mara teria direito a complemento ou resolução. Errada – a venda na planta não determina a natureza ad corpus; o que importa é a forma de precificação e a área contratada. A diferença ínfima, por si só, já afasta o direito ao complemento/resolução (art. 500, §1º).
Alternativa C — ❌ Incorreta
Diz que, na falta de previsão, considera-se venda ad mensuram e o contrato deve ser resolvido. Errada – realmente, na falta de cláusula, a venda é ad mensuram, mas a diferença ínfima inverte essa presunção (§1º). A resolução não é automática; primeiro deve-se verificar se a diferença ultrapassa 1/20.
Alternativa D — ✅ Correta ⟵ GABARITO
Correta ao afirmar que a diferença não excede um vigésimo, sendo considerada ínfima, e que não cabe resolução contratual se a utilização do imóvel não for prejudicada. Perfeita consonância com o art. 500, §1º. A ressalva final (“não prejudica a utilização”) reflete a jurisprudência do STJ sobre o §1º: a presunção legal só é afastada se o comprador provar que não teria contratado.
NÃO CAIA NESSA!
A banca explora a exceção do §1º do art. 500. O candidato, ao lembrar da regra geral (direito a complemento/resolução), pode marcar outra alternativa sem perceber que a diferença ínfima (≤ 5%) inverte a presunção. Lembre-se: diferença até 5% presume-se venda ad corpus; o ônus de provar o contrário é do comprador.