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Questão de Legislação Federal — Lei 4.591 de 1964 - Condomínio em edificações e incorporações imobiliárias — VUNESP 2025

Legislação FederalLei 4.591 de 1964 - Condomínio em edificações e incorporações imobiliárias
Código
vu100369
Banca
VUNESP
Órgão
Prefeitura de Paulínia - SP
Ano
2025
Nível
Superior
Cargo
Procurador do Município
Clara celebrou contrato de compra e venda de um apartamento na planta com a construtora ABC. O prazo previsto para entrega do apartamento era no dia 01/10/2024. No contrato restou expressamente pactuado, de forma clara e destacada, que a entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento não daria causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejaria o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. Ocorre que a entrega efetiva do imóvel ocorreu em 01/06/2025.Diante da situação hipotética, considerando o entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça, bem como o disposto na Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e suas alterações, assinale a alternativa correta.
  1. AA cláusula de resolução do contrato por parte de Clara sem o pagamento de qualquer penalidade pela construtora ABC para atraso na entrega do imóvel é nula.
  2. BClara poderá resolver o contrato e deverá receber a integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida no prazo de até 60 (sessenta) dias contados da resolução do contrato, acrescidos de correção monetária.
  3. CO contrato deverá ser automaticamente resolvido, devendo Clara receber o valor integral pago, acrescido de indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso.
  4. DEm razão do adimplemento substancial, o contrato não poderá ser resolvido, sendo devido apenas indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso.
  5. EClara poderá cumular a multa referente a mora no cumprimento da obrigação com a multa relativa à inexecução total da obrigação.
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GabaritoB — Clara poderá resolver o contrato e deverá receber a integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida no prazo de até 60 (sessenta) dias contados da resolução do contrato, acrescidos de correção monetária.

Comentário gerado por IA. É um apoio ao estudo, ancorado em fontes, mas pode conter imprecisões — confira sempre na fonte oficial (lei, súmula, edital e gabarito da banca). Encontrou um erro? Use “Reportar”.

Resolução contratual por atraso na entrega de imóvel na planta

Gabarito: letra B. Clara pode resolver o contrato e receber a integralidade dos valores pagos, acrescidos da multa contratual e correção monetária, no prazo de até 60 dias contados da resolução, conforme entendimento consolidado do STJ com base na Lei 4.591/1964. A cláusula de tolerância de 180 dias é válida, mas o atraso efetivo (01/06/2025) superou esse prazo, autorizando a rescisão.

A questão exige conhecimento do regime jurídico das incorporações imobiliárias e da jurisprudência do STJ sobre atraso na entrega de imóvel "na planta". O STJ firmou que é válida a cláusula que estabelece prazo de tolerância de até 180 dias, desde que expressa e destacada (como no caso). Ultrapassado esse período, o adquirente pode resolver o contrato e exigir a devolução de todos os valores pagos, com multa contratual (geralmente 1% ao mês) e correção monetária, devendo o incorporador restituir em 60 dias.

Alternativa A — ❌ Incorreta

Afirma que a cláusula de resolução sem penalidade é nula. Na verdade, a cláusula de tolerância de 180 dias é plenamente válida se redigida de forma clara e destacada, conforme o STJ. O atraso superior a esse prazo é que gera o direito de resolução.

Alternativa B — ✅ Correta ⟵ GABARITO

Corresponde exatamente ao entendimento do STJ: o adquirente pode resolver o contrato e receber a integralidade dos valores pagos, com a multa estabelecida contratualmente (ou a de 1% ao mês, se não houver), no prazo de 60 dias da resolução, com correção monetária. A banca adota essa posição.

Alternativa C — ❌ Incorreta

Diz que o contrato será automaticamente resolvido. A resolução não é automática; é um direito potestativo do adquirente, que pode optar por manter o contrato ou rescindi-lo. Além disso, a indenização de 1% ao mês não é a única consequência – o adquirente também recebe os valores pagos.

Alternativa D — ❌ Incorreta

Invoca o adimplemento substancial, que não se aplica a atrasos significativos no cumprimento da obrigação principal (entrega do imóvel). O STJ entende que o adimplemento substancial não impede a resolução quando o atraso ultrapassa o prazo de tolerância e o adquirente manifesta interesse na rescisão.

Alternativa E — ❌ Incorreta

Pretende cumular multa moratória (pelo atraso) com multa compensatória (pela inexecução total). O STJ veda a cumulação de ambas as multas, pois a multa já tem caráter compensatório pelo descumprimento. Aplica-se apenas uma delas.

PEGA ESSA DICA!

Em questões de incorporação imobiliária, lembre-se: (1) a cláusula de tolerância de 180 dias é válida; (2) após esse prazo, o comprador pode resolver o contrato; (3) a devolução é integral, com multa e correção, em 60 dias. Isso cai recorrentemente em provas.

Gabarito: letra B

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