Regularização fundiária em faixa de domínio ferroviário
Gabarito: letra A. A via adequada para o defensor público requerer a permanência dos moradores de baixa renda em faixa de domínio de via férrea é a constituição de direito real de laje ou de superfície, desde que observados o plano diretor, o licenciamento urbanístico‑ambiental e o contrato de outorga. Esses institutos permitem que o ocupante de área pública edifique ou mantenha unidade habitacional com um direito real limitado, conciliando a função social da propriedade com o ordenamento urbano.
A questão testa o conhecimento dos instrumentos urbanísticos previstos no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) e na Lei 13.465/2017, que instituiu o direito real de laje. A faixa de domínio ferroviário é bem público, e a regularização da ocupação por famílias de baixa renda há mais de 10 anos pode ser viabilizada por meio de direitos reais que não transferem a propriedade plena, mas conferem segurança jurídica ao morador.
Alternativa | Descrição | Fundamento Legal | Aplicabilidade ao Caso | Correta? |
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A | Constituição de direito real de laje ou de superfície, observados plano diretor, licenciamento e contrato de outorga | Art. 1.510-A do CC (laje); arts. 21-24 do Estatuto da Cidade (superfície) | Permite ao ocupante de área pública manter unidade habitacional com direito real limitado, conciliando função social e ordenamento urbano | ✅ |
B | Doação de unidades imobiliárias remanescentes, com assentimento do Conselho das Cidades | Não há previsão legal específica para o caso | Confunde alienação de bens públicos com instrumentos de política urbana; Conselho das Cidades não é órgão decisório para atos concretos locais | ❌ |
C | Reurb-S e legitimação fundiária ou de posse de unidades com área inferior à fração mínima de parcelamento | Lei 13.465/2017 (Reurb) | A faixa de domínio ferroviário é bem público; a Reurb-S exige área compatível com o parcelamento, e a fração mínima é requisito urbanístico, não exceção automática | ❌ |
Alternativa A — ✅ Correta ⟵ GABARITO
A constituição de direito real de laje (art. 1.510‑A do Código Civil, incluído pela Lei 13.465/2017) ou de superfície (arts. 21 a 24 do Estatuto da Cidade) é um instrumento urbanístico que se aplica a situações em que o ocupante não é proprietário do solo, mas pode manter unidade distinta sobre ou sob a construção‑base. No caso de faixa de domínio de ferrovia, o ente público (ou concessionário) pode ceder o espaço aéreo ou subsolo por meio de contrato de outorga, exigindo‑se licenciamento urbanístico e respeito ao plano diretor. Essa alternativa é a que melhor se alinha à legislação urbanística e à proteção dos moradores.
Alternativa B — ❌ Incorreta
A doação de unidades imobiliárias que constituam área remanescente do projeto ferroviário não é um instrumento previsto para a regularização fundiária de interesse social nesse contexto. Além disso, a necessidade de assentimento prévio do Conselho das Cidades (órgão consultivo da União) não se aplica a atos concretos de regularização local. A alternativa confunde instrumentos de alienação de bens públicos com os mecanismos específicos de política urbana.
Alternativa C — ❌ Incorreta
Embora a Reurb‑S (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social, da Lei 13.465/2017) seja cabível para ocupações de baixa renda, a alternativa impõe a condição de que as unidades tenham área inferior à fração mínima de parcelamento, o que não é requisito para a Reurb‑S. Além disso, a legitimação fundiária e a legitimação de posse são instrumentos da Reurb, mas a ocupação em faixa de domínio ferroviário (bem público) exige instrumento específico como o direito de superfície ou laje, que são mais adequados para áreas de domínio público onde a transferência de propriedade plena é inviável.
Alternativa D — ❌ Incorreta
A alternativa propõe transferência de titularidade de terrenos de até 1.000 m² dentro de 100 m da via férrea que constitua ZEIS. Não há previsão legal genérica para essa transferência automática. A faixa de domínio é área não edificante, e a simples criação de ZEIS não altera o regime jurídico do bem público. A regularização dessas áreas depende de lei específica e de instrumentos como a concessão de direito real de uso ou o direito de superfície, não de transferência de propriedade.
Alternativa E — ❌ Incorreta
A remição do foro e a consolidação do domínio pleno são institutos do direito de enfiteuse (aforamento), que não se aplicam a ocupações em faixa de domínio de via férrea. A enfiteuse incide sobre terrenos públicos sujeitos a regime enfiteutico, o que não é o caso. Ainda, a condição de distância superior a 30 m da linha ferroviária é arbitrária e sem amparo legal.
Conclusão: A única alternativa que apresenta instrumentos urbanísticos cabíveis para o caso é a letra A, que combina direito real de laje ou superfície com as exigências de plano diretor, licenciamento e outorga. Essa solução respeita o interesse social e a legislação urbanística.