Questão de Direito Civil — Direito das Coisas / Direitos Reais — FCC 2025
Direito Civil›Direito das Coisas / Direitos Reais
Código
fc072644
Banca
FCC
Órgão
DPE-AM
Ano
2025
Nível
Superior
Cargo
Defensor Público
Kátia deseja ser fiadora de um contrato de locação de imóvel comercial para auxiliar uma amiga. No entanto, ela possui dúvidas acerca da possibilidade de eventual penhora de seu único bem imóvel, em caso de inadimplemento dos aluguéis e acessórios pela locatária, tendo em vista que não se trata de locação residencial, mas sim comercial. De acordo com entendimento do Superior Tribunal de Justiça firmado em tema repetitivo, ela deverá ser orientada que
Anão é válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação de imóvel, independentemente da modalidade de locação.
Ba penhorabilidade do bem de família de fiador só se aplica às locações residenciais, já que, nas locações comerciais, prepondera o direito à moradia sobre o da livre iniciativa.
Cé válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial.
Da penhorabilidade do bem de família de fiador só se aplica às locações comerciais já que, nas locações residenciais, prepondera o direito à moradia sobre o da livre iniciativa.
Enas locações comerciais, a penhorabilidade do bem de família do fiador pode ser afastada quando existentes filhos menores de 12 anos e hipossuficiência econômica dele.
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GabaritoC — é válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial.
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Penhora de bem de família do fiador em locação comercial
Gabarito: letra C. De acordo com o entendimento atual e vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 1091) e do Supremo Tribunal Federal (Tema 1127), é válida a penhora do bem de família do fiador em contrato de locação, seja ele residencial ou comercial. A proteção ao direito de moradia não é absoluta e cede diante da livre iniciativa e da autonomia da vontade do fiador que voluntariamente presta garantia.
A questão exige conhecimento da jurisprudência pacificada sobre o tema. Vejamos o teor das teses:
JURISPRUDÊNCIA
STJ Tema 1091
STJ – Tema Repetitivo 1091:
"É válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII do art. 3º da Lei n. 8.009/1990."
STF – Tema de Repercussão Geral 1127:
"É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial."
Ambos os tribunais superiores consolidaram que a exceção à impenhorabilidade do bem de família prevista no art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 se aplica a qualquer modalidade de locação. Dessa forma, a orientação correta a Kátia é que, em caso de inadimplemento, seu único imóvel poderá ser penhorado.
Critério
Locação residencial
Locação comercial
Penhora do bem de família do fiador
Válida
Válida
Fundamento
Art. 3º, VII, Lei 8.009/1990
Art. 3º, VII, Lei 8.009/1990
STJ (Tema 1091)
Válida
Válida
STF (Tema 1127)
Constitucional
Constitucional
Alternativa A — ❌ Incorreta
Afirma que não é válida a penhora em nenhuma hipótese. Contraria frontalmente os Temas 1091 (STJ) e 1127 (STF), que reconhecem a validade da penhora para locações residenciais e comerciais.
Alternativa B — ❌ Incorreta
Limita a penhorabilidade apenas às locações residenciais. O entendimento consolidado não faz essa distinção; a penhora é válida também nas locações comerciais.
Alternativa C — ✅ Correta ⟵ GABARITO
Reproduz exatamente o teor dos enunciados vinculantes: é válida a penhora do bem de família do fiador em contrato de locação, seja residencial, seja comercial. É a resposta correta.
Alternativa D — ❌ Incorreta
Inverte a regra ao afirmar que a penhorabilidade só se aplica a locações comerciais. O STJ e o STF não restringem a exceção a um único tipo de locação.
Alternativa E — ❌ Incorreta
Cria uma condição inexistente (filhos menores de 12 anos e hipossuficiência econômica) para afastar a penhora. A jurisprudência não estabelece qualquer exceção dessa natureza para o fiador.
PEGA ESSA DICA!
Em provas que cobram este tema, lembre-se de que a exceção à impenhorabilidade do bem de família para fiador em locação (art. 3º, VII, Lei 8.009/1990) foi confirmada pelo STF em repercussão geral (Tema 1127) e pelo STJ em recurso repetitivo (Tema 1091), abrangendo tanto locações residenciais quanto comerciais. Qualquer alternativa que tente restringir ou excluir uma das modalidades está desatualizada e incorreta.