Titular de Serviços de Notas e de Registros - Provimento
Mário, proprietário de imóvel localizado em área urbana, mas voltado a finalidades de produção agrícola de hortaliças orgânicas, celebra promessa de compra e venda por escritura pública com João, em 2016, transmitindo imediatamente a posse do imóvel e mantida a mesma exploração, mas sem que a escritura tenha sido levada a registro. Em 2020, Mário é surpreendido com cobrança pelo Fisco de imposto incidente sobre a propriedade do imóvel referente aos anos de 2017, 2018 e 2019.Diante desse cenário, o imposto devido é o:
AITR, e o promitente vendedor pode ser responsabilizado pelas dívidas posteriores à lavratura da escritura pública de promessa de compra e venda com transmissão da posse;
BITR, mas o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pelas dívidas posteriores à lavratura da escritura pública de promessa de compra e venda com transmissão da posse;
CIPTU, e o promitente vendedor pode ser responsabilizado pelas dívidas posteriores à lavratura da escritura pública de promessa de compra e venda com transmissão da posse;
DIPTU, mas o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pelas dívidas posteriores à lavratura da escritura pública de promessa de compra e venda com transmissão da posse;
EIPTU, e o promitente vendedor pode ser responsabilizado pro rata com o promitente comprador pelas dívidas posteriores à lavratura da escritura pública de promessa de compra e venda com transmissão da posse.
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GabaritoA — ITR, e o promitente vendedor pode ser responsabilizado pelas dívidas posteriores à lavratura da escritura pública de promessa de compra e venda com transmissão da posse;
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ITR × IPTU: imóvel urbano com exploração agrícola e responsabilidade do promitente vendedor
Gabarito: letra A. O imposto devido é o ITR, porque o imóvel, embora localizado em área urbana, é comprovadamente utilizado em exploração agrícola (produção de hortaliças orgânicas), hipótese em que a jurisprudência do STJ afasta o IPTU e aplica o ITR (Tema Repetitivo 174 do STJ). Além disso, como a promessa de compra e venda não foi levada a registro, a propriedade permanece em nome de Mário, que pode ser responsabilizado pelas dívidas de ITR posteriores à lavratura da escritura (Tema Repetitivo 209 do STJ).
A questão envolve dois pontos centrais: (1) a definição do imposto incidente sobre imóvel urbano com destinação rural e (2) a legitimidade passiva do promitente vendedor quando não há registro imobiliário. Vamos analisar cada um.
1. ITR ou IPTU? O IPTU tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel localizado em zona urbana do Município (art. 32 do CTN). O ITR, por sua vez, incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel por natureza, localizado fora da zona urbana. Contudo, o art. 15 do Decreto-Lei 57/1966 estabelece uma exceção: o imóvel situado em área urbana, mas comprovadamente utilizado em exploração extrativa vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial, sujeita-se ao ITR, e não ao IPTU. Esse entendimento foi consolidado pelo STJ no Tema Repetitivo 174, que afirma: "Não incide IPTU, mas ITR, sobre imóvel localizado na área urbana do Município, desde que comprovadamente utilizado em exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial". No caso, Mário utiliza o imóvel para produção de hortaliças orgânicas, o que caracteriza exploração agrícola, atraindo o ITR.
2. Responsabilidade do promitente vendedor. A promessa de compra e venda foi celebrada por escritura pública, com transmissão imediata da posse, mas não foi levada a registro. Pelo art. 1.417 do Código Civil, o promitente comprador só adquire direito real à aquisição do imóvel quando a promessa é registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Sem o registro, a propriedade permanece com o promitente vendedor (Mário). O STJ, no Tema Repetitivo 209, decidiu que "o promitente vendedor é parte legítima para figurar no polo passivo da execução fiscal que busca a cobrança de ITR nas hipóteses em que não há registro imobiliário do ato translativo de propriedade". Portanto, Mário pode ser responsabilizado pelas dívidas de ITR posteriores à lavratura da escritura, pois continua sendo o proprietário perante o Fisco.
Critério
ITR
IPTU
Fato gerador
Propriedade/domínio útil/posse de imóvel fora da zona urbana, ou imóvel urbano com exploração agrícola/pecuária/extrativa (art. 15 DL 57/1966)
Propriedade/domínio útil/posse de imóvel em zona urbana (art. 32 CTN)
Imóvel urbano com exploração agrícola
Incide (Tema 174 STJ)
Não incide (Tema 174 STJ)
Sujeito passivo sem registro da promessa
Promitente vendedor (Tema 209 STJ)
— (não aplicável)
Imposto sobre imóvel urbano com exploração agrícola
1ITR (Tema 174 STJ)
Imóvel em zona urbana
Uso agrícola comprovado
2IPTU (art. 32 CTN)
Imóvel em zona urbana
Sem exploração rural
3Responsabilidade sem registro
Promitente vendedor (Tema 209 STJ)
Sem registro, continua proprietário
Responde pelo ITR
Promitente comprador
Registro transfere propriedade
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Alternativa A — ✅ Correta ⟵ GABARITO
A alternativa está correta porque: (1) o imposto devido é o ITR, em razão da exploração agrícola do imóvel urbano (Tema 174 do STJ); (2) o promitente vendedor pode ser responsabilizado pelas dívidas posteriores à lavratura da escritura, pois a ausência de registro mantém a propriedade em seu nome (Tema 209 do STJ). A escritura pública com transmissão da posse não transfere a propriedade para fins de ITR; o registro é o ato translativo.
Alternativa B — ❌ Incorreta
A alternativa erra ao afirmar que o promitente vendedor não pode ser responsabilizado. Como a promessa não foi registrada, Mário continua sendo o proprietário e, portanto, sujeito passivo do ITR. O Tema 209 do STJ é expresso nesse sentido.
Alternativa C — ❌ Incorreta
A alternativa erra ao indicar o IPTU como imposto devido. Embora o imóvel esteja em área urbana, a exploração agrícola comprovada atrai o ITR, conforme o art. 15 do Decreto-Lei 57/1966 e o Tema 174 do STJ. A segunda parte (responsabilidade do promitente vendedor) está correta, mas a primeira invalida a alternativa.
Alternativa D — ❌ Incorreta
A alternativa erra duplamente: (1) indica o IPTU, quando o correto é o ITR; (2) afirma que o promitente vendedor não pode ser responsabilizado, quando, sem registro, ele permanece como proprietário e sujeito passivo (Tema 209 do STJ).
Alternativa E — ❌ Incorreta
A alternativa erra ao indicar o IPTU e ao propor responsabilidade pro rata entre promitente vendedor e comprador. Não há previsão de rateio nessa hipótese: sem registro, o promitente vendedor é o único responsável perante o Fisco. O ITR é devido integralmente por Mário.
NÃO CAIA NESSA!
A banca explora a confusão entre o critério espacial (zona urbana) e o critério material (destinação do imóvel). O candidato que se fixa apenas na localização urbana marca IPTU, mas a jurisprudência do STJ (Tema 174) prioriza a utilização agrícola, atraindo o ITR. Além disso, a ausência de registro é o detalhe que mantém a responsabilidade do promitente vendedor — quem pensa que a escritura pública basta para transferir a propriedade erra a segunda parte.
PEGA ESSA DICA!
Para questões que envolvem ITR × IPTU, verifique sempre a destinação do imóvel: se houver exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial, o imposto é o ITR, mesmo em zona urbana. E, em promessas de compra e venda, lembre-se: sem registro, não há transferência de propriedade — o promitente vendedor continua como contribuinte.