Mário desejava adquirir um apartamento de José, tendo sido pactuado o preço em R$ 300.000,00, pois o imóvel necessitava de ampla reforma, ainda que um imóvel naquela região custasse em torno de R$ 400.000,00. Para poder efetuar o registro do negócio jurídico, Mário foi informado pelo registrador de que deveria recolher o Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITBI).Mário declarou ao Fisco municipal o mesmo valor que constaria da escritura pública (R$ 300.000,00), mas o Fisco não aceitou tal valor, arbitrando-o unilateralmente em R$ 400.000,00.À luz do Código Tributário Nacional e do entendimento dominante dos Tribunais Superiores, é correto afirmar que:
Ao registrador não poderia ser responsabilizado tributariamente pelo não recolhimento do ITBI;
Bo valor de R$ 300.000,00 declarado por Mário goza da presunção de ser condizente com o valor de mercado;
Ca apuração do valor venal do imóvel ocorre da mesma formano ITBI e no IPTU;
Do Fisco está correto em arbitrar unilateralmente o valor do imóvel em R$ 400.000,00, por ser este efetivamente o valor médio de mercado de um imóvel similar naquela região;
Eo Fisco pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI deste imóvel com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente em pauta genérica de valores venais aplicável a todos os imóveis do Município.
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GabaritoB — o valor de R$ 300.000,00 declarado por Mário goza da presunção de ser condizente com o valor de mercado;
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ITBI: base de cálculo e presunção do valor declarado
Gabarito: letra B. O valor de R$ 300.000,00 declarado por Mário goza da presunção de ser condizente com o valor de mercado, presunção essa que somente pode ser afastada pelo Fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN — entendimento consolidado pelo STJ no REsp 1.937.821/SP (Tema 1113). O Fisco não pode arbitrar unilateralmente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido, nem utilizar a base de cálculo do IPTU como piso de tributação.
A questão trata da base de cálculo do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que, nos termos do art. 36 do CTN, é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. O valor venal, por sua vez, corresponde ao valor de mercado do imóvel em condições normais de venda. O STJ, no julgamento do REsp 1.937.821/SP (Tema 1113), firmou três teses importantes: (a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; (b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); (c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
A distinção central que a banca explora é entre a base de cálculo do ITBI e a do IPTU. Embora ambos os impostos tenham como base o valor venal do imóvel, a apuração é distinta: o IPTU é lançado de ofício com base no valor venal fixado na planta genérica de valores do Município, enquanto o ITBI é lançado por declaração, partindo do valor da transação declarado pelo contribuinte. O STJ entende que o valor declarado pelo contribuinte tende a refletir o valor de mercado, e que o Fisco, para afastá-lo, deve instaurar processo administrativo próprio, com observância do contraditório e da ampla defesa, não podendo simplesmente arbitrar um valor com base em pauta genérica.
A pegadinha da questão está em inverter essa lógica: o Fisco, no caso, arbitrou unilateralmente o valor em R$ 400.000,00, sem instaurar processo administrativo, o que é vedado pela jurisprudência do STJ. O candidato que conhece apenas a regra geral de que a base de cálculo é o valor venal pode ser levado a aceitar o arbitramento, mas a jurisprudência exige que a presunção do valor declarado seja afastada por meio de processo regular.
Critério
ITBI
IPTU
Base de cálculo
Valor venal do imóvel transmitido (valor de mercado)
Valor venal fixado na planta genérica de valores
Lançamento
Por declaração (valor declarado pelo contribuinte)
De ofício
Presunção do valor declarado
[+] Goza de presunção de veracidade
—
Afastamento da presunção
Somente por processo administrativo (art. 148 CTN)
—
Vínculo entre as bases
[-] Não pode usar IPTU como piso
—
Alternativa A — ❌ Incorreta
O registrador pode, sim, ser responsabilizado tributariamente pelo não recolhimento do ITBI. O CTN, em seu art. 134, VI, estabelece que os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício são pessoalmente responsáveis pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles, ou perante eles, em razão do seu ofício. Assim, se o ITBI não for recolhido, o registrador pode ser chamado a responder solidariamente, na medida do seu interesse no ato.
Alternativa B — ✅ Correta ⟵ GABARITO
O valor de R$ 300.000,00 declarado por Mário goza da presunção de ser condizente com o valor de mercado. Essa é a tese firmada pelo STJ no REsp 1.937.821/SP (Tema 1113): o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN). No caso, o Fisco não instaurou processo administrativo, limitando-se a arbitrar unilateralmente o valor, o que não é permitido.
Alternativa C — ❌ Incorreta
A apuração do valor venal do imóvel não ocorre da mesma forma no ITBI e no IPTU. O STJ, no REsp 1.937.821/SP (Tema 1113), expressamente afirmou que a base de cálculo do ITBI não está vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação. O IPTU é lançado de ofício, com base no valor venal fixado na planta genérica de valores do Município; o ITBI é lançado por declaração, partindo do valor da transação declarado pelo contribuinte, que goza de presunção de veracidade.
Alternativa D — ❌ Incorreta
O Fisco não está correto em arbitrar unilateralmente o valor do imóvel em R$ 400.000,00. A jurisprudência do STJ (REsp 1.937.821/SP, Tema 1113) é clara: o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, e o Fisco somente pode afastá-la mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN. O arbitramento unilateral, sem processo administrativo, viola o contraditório e a ampla defesa.
Alternativa E — ❌ Incorreta
O Fisco não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente em pauta genérica de valores venais. Essa é a terceira tese do REsp 1.937.821/SP (Tema 1113): o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. A pauta genérica de valores, se existir, deve ser utilizada apenas como parâmetro, e não como arbitramento automático, devendo ser respeitado o valor declarado pelo contribuinte até que seja afastado em processo administrativo regular.
NÃO CAIA NESSA!
A banca explora a confusão entre a regra geral de que a base de cálculo do ITBI é o valor venal e a necessidade de processo administrativo para afastar o valor declarado. O candidato pode achar que o Fisco pode arbitrar livremente, mas o STJ exige que a presunção do valor declarado seja afastada por meio de processo regular, com contraditório e ampla defesa. Fique atento: o valor declarado pelo contribuinte é a regra; o arbitramento é a exceção, e somente pode ocorrer após processo administrativo.
PEGA ESSA DICA!
Para questões de ITBI, lembre-se das três teses do Tema 1113 do STJ: (1) base de cálculo = valor de mercado, não vinculada ao IPTU; (2) valor declarado goza de presunção de veracidade; (3) Fisco não pode arbitrar previamente com base em pauta genérica. Se a questão trouxer arbitramento unilateral, a resposta provavelmente será a que afirma a presunção do valor declarado.