Questão de Direito Civil — Contratos em Geral — FGV 2024

Direito Civil – Promessa de Compra e Venda e Cláusula de Retrovenda

Gabarito: letra D. A promessa irretratável de compra e venda, celebrada em 17/04/2021, é válida e vinculante entre as partes, independentemente de registro público. A cláusula específica que assegurava a Antônio Carlos o direito de reaver o imóvel em até 3 anos (retrovenda) permanece eficaz, mesmo não tendo sido reproduzida na escritura definitiva, pois não houve renúncia tácita. A ausência de consentimento de Maria Tereza é irrelevante, dado o regime de separação de bens (CC, art. 1.647).

A questão trata do instituto da retrovenda (arts. 505 a 508 do CC), que permite ao vendedor de imóvel reservar o direito de recobrá-lo no prazo máximo de 3 anos, restituindo o preço e as despesas. A promessa irretratável de compra e venda é um contrato preliminar que, uma vez celebrado, gera obrigação de fazer (outorgar a escritura) e, se registrada, confere direito real ao promitente comprador. No caso, a cláusula de retrovenda foi pactuada na promessa, e a posterior lavratura da escritura sem sua reprodução não extingue o direito do vendedor, pois a renúncia deve ser expressa ou tácita (CC, art. 191), mas a simples omissão na escritura não configura ato incompatível com a manutenção do direito – especialmente porque a escritura é mero cumprimento da promessa.

Alternativa A — ❌ Incorreta

Afirma que o contrato é válido e eficaz sem o consentimento do cônjuge (correto, pois no regime de separação de bens cada cônjuge administra seus bens livremente), mas que Antônio Carlos não pode exigir a cláusula por não constar na escritura. Erro: a cláusula foi pactuada na promessa, que é o título das obrigações; a escritura é a formalização da transferência, mas não substitui os termos do contrato preliminar. O direito à retrovenda subsiste independentemente do registro ou da reprodução na escritura.

Alternativa B — ❌ Incorreta

Alega que o contrato é relativamente ineficaz pela falta de consentimento do cônjuge. Erro duplo: (1) no regime de separação de bens, não é exigida outorga conjugal para alienação de imóvel próprio (CC, art. 1.647 exige consentimento apenas nos regimes de comunhão parcial ou universal); (2) não houve renúncia tácita, pois a execução da promessa (lavratura da escritura) não é ato incompatível com o direito de retrovenda – a cláusula é independente.

Alternativa C — ❌ Incorreta

Sustenta que o contrato é inválido pela ausência de consentimento de Maria Tereza. Erro: como dito, no regime de separação de bens, o cônjuge não precisa anuir à venda de bem particular.

Alternativa D — ✅ Correta ⟵ GABARITO

Afirma que o contrato, independentemente de registro público, vincula as partes reciprocamente e irretratavelmente, e que Antônio Carlos tem o direito de reaver o imóvel. Correto: a promessa irretratável é fonte de obrigação (CC, art. 1.417 e 1.418); a cláusula de retrovenda (arts. 505-508) foi livremente pactuada e não foi renunciada. O vendedor pode exercer o direito no prazo estipulado (3 anos) – ainda dentro do prazo em 2024. O fato de a escritura não a reproduzir não implica renúncia, pois não há ato incompatível com a sua manutenção.

Alternativa E — ❌ Incorreta

Diz que o contrato tem força obrigatória, mas a omissão da cláusula na escritura representa renúncia tácita. Erro: como já exposto, a omissão não configura renúncia tácita; a renúncia não se presume, devendo decorrer de atos inequívocos (CC, art. 191). A mera confecção da escritura sem a cláusula é insuficiente para extinguir o direito.

Gabarito: letra D — Antônio Carlos pode exercer a retrovenda.