Questão de Direito Civil — Cláusulas Especiais de Compra e Venda — FGV 2024
Direito Civil›Cláusulas Especiais de Compra e Venda
Código
fg099539
Banca
FGV
Órgão
TJ-PE
Ano
2024
Nível
Superior
Cargo
Juiz Substituto
Buscando cem mil reais emprestados para abrir um estabelecimento comercial, Abelardo procurou Mirtes, prometendo pagar-lhe de volta em um ano e oferecendo a ela, em garantia hipotecária, uma sala comercial de que é proprietário. Entretanto, Mirtes, alegando que a execução da hipoteca é muito burocrática e custosa, propôs a Abelardo a seguinte estratégia: ele vende a ela a sala comercial pelos cem mil reais imediatamente, mas eles preveem no contrato a prerrogativa de ele recomprar o imóvel em um ano, pelo valor atualizado e com juros. Desse modo, ele recebe o dinheiro, mas, caso não pague de volta, ela já detém a propriedade do imóvel dado em garantia.O negócio proposto por Mirtes configura:
Acompra e venda com pacto de retrovenda, mas deve ser reputado simulado, pois tem por fim efetivar pacto comissório;
Bcompra e venda com reserva de domínio, mas o contrato em questão deve ser declarado nulo por configurar hipótese de fraude à lei;
Calienação fiduciária em garantia, e é um contrato válido por constituir modalidade legalmente regulada de negócio indireto;
Dvenda a contento, que envolve estipulação válida de pacto marciano, já que a garantia imobiliária tem valor pré-estabelecido;
Econtrato estimatório, em que se efetiva negócio processual com o fim de agilizar a execução extrajudicial da garantia imobiliária.
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GabaritoA — compra e venda com pacto de retrovenda, mas deve ser reputado simulado, pois tem por fim efetivar pacto comissório;
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Cláusulas Especiais de Compra e Venda – Retrovenda Simulada
Gabarito: letra A. A compra e venda com pacto de retrovenda é lícita em si, mas quando utilizada como garantia disfarçada de mútuo para contornar a proibição do pacto comissório, configura negócio simulado, sendo nula. A operação descrita é uma simulação com intuito de obter efeito de pacto comissório, vedado nas garantias reais.
A banca testa o conhecimento das cláusulas especiais da compra e venda e a distinção entre negócios lícitos e simulação. A chave está em reconhecer que, apesar de formalmente ser uma retrovenda, o intuito real das partes é a garantia, e não a transferência da propriedade.
NÃO CAIA NESSA!
A banca explora a confusão entre a retrovenda lícita (direito de recompra no prazo de 3 anos) e a sua utilização simulada como garantia. O candidato pode pensar que a retrovenda é sempre válida, mas quando o objetivo real é escapar da proibição do pacto comissório, o negócio é nulo por simulação. Fique atento ao elemento teleológico: se o vendedor não pretende realmente alienar, mas sim garantir o pagamento de um empréstimo, há simulação.
Cláusula / Instituto
Natureza Jurídica
Aplicação a Imóveis?
Efeito Principal
Validade no Caso Concreto
Retrovenda (A)
Direito de recompra (art. 505 CC)
Sim
Vendedor pode reaver o imóvel em até 3 anos
Simulada (objetivo real é garantia proibida)
Reserva de Domínio (B)
Propriedade condicionada ao pagamento
Não (só bens móveis)
Vendedor mantém domínio até quitação
Inaplicável a imóveis
Alienação Fiduciária (C)
Propriedade resolúvel como garantia
Sim (Lei 9.514/97)
Credor é proprietário fiduciário até pagamento
Não é o caso (usou retrovenda, não fidúcia)
Venda a Contento (D)
Venda sujeita a agrado do comprador
Sim
Comprador pode devolver se não aprovar
Inaplicável (não há agrado, há garantia)
Contrato Estimatório (E)
Venda sob condição de revenda
Sim
Vendedor entrega bem para ser vendido
Inaplicável (não há revenda por terceiro)
Alternativa A — ✅ Correta ⟵ GABARITO
A alternativa reconhece corretamente que o contrato é de compra e venda com pacto de retrovenda (art. 505 do Código Civil). Contudo, afirma que deve ser reputado simulado, pois visa efetivar um pacto comissório (proibido). De fato, a retrovenda é um direito de recompra lícito, mas quando inserida em contexto de mútuo com garantia oculta, há simulação do negócio jurídico (art. 167 do CC), tornando-o nulo. O pacto comissório é vedado no direito brasileiro para garantias reais (hipoteca, penhor, anticrese), e a tentativa de burla via retrovenda configura negócio simulado.
Alternativa B — ❌ Incorreta
A venda com reserva de domínio (arts. 521 e ss. do CC) aplica-se apenas a bens móveis, e não a imóveis. Além disso, o contrato descrito não reserva a propriedade ao vendedor até o pagamento; ao contrário, transfere a propriedade imediatamente, com direito de recompra. A nulidade por fraude à lei não é a qualificação mais precisa; o correto é simulação com pacto comissório.
Alternativa C — ❌ Incorreta
A alienação fiduciária em garantia de imóvel (Lei 9.514/97) é um negócio jurídico próprio e lícito, mas não corresponde ao que foi pactuado. As partes não formalizaram uma alienação fiduciária; celebraram uma compra e venda com retrovenda. Tratar o negócio como alienação fiduciária seria desconsiderar a estrutura formal adotada. Além disso, a alienação fiduciária possui regras específicas (registro, purgação da mora) que não foram observadas.
Alternativa D — ❌ Incorreta
A venda a contento (art. 509 do CC) é uma condição suspensiva para aperfeiçoamento do contrato até que o comprador manifeste agrado. Não há relação com garantia. O pacto marciano refere-se à estipulação de que o credor pode ficar com o bem por valor justo avaliado no momento da execução, mas não se confunde com venda a contento. O valor já foi pré-fixado, e a estrutura não é de venda a contento.
Alternativa E — ❌ Incorreta
O contrato estimatório (ou venda em consignação) é regulado pelos arts. 534 a 537 do CC, onde uma parte entrega bens móveis a outra para vender, com posterior prestação de contas. Não há relação com garantia imobiliária. A expressão "negócio processual" é inadequada para a hipótese.
Conclusão: A única alternativa que corretamente descreve a natureza do negócio é a letra A, reconhecendo a retrovenda simulada com fim de pacto comissório.