Questão de Direito Civil — Contratos em Espécie — FGV 2024
Direito Civil›Contratos em Espécie
Código
fg100502
Banca
FGV
Órgão
TJ-SC
Ano
2024
Nível
Superior
Cargo
Juiz Substituto
Flávio contrata os serviços de Reinaldo, que atuava informalmente como corretor de imóveis, para vender um terreno que tinha em frente à praia. Reinaldo consegue achar um interessado para permutar o terreno por dois outros menores no interior do Estado de Santa Catarina, o que é aceito por Flávio. Logo depois de lavrada a escritura pública para conclusão do negócio, mas antes de seu registro, sobrevém a notícia de evicção de um dos imóveis que seriam negociados.Nesse caso, à luz do Código Civil, a comissão de Reinaldo:
Aserá devida integralmente;
Bnão será devida, porque ele não tem inscrição no Conselho Profissional;
Cdeverá ser arbitrada judicialmente em valor inferior ao que receberia profissional inscrito no Conselho Profissional;
Dnão será devida, porque a conclusão do negócio e a obtenção do resultado útil foram inviabilizados pela evicção de um dos imóveis;
Enão será devida, porque o resultado útil não foi obtido, considerando que Reinaldo não conseguiu achar interessado no negócio proposto por Flávio (compra e venda), mas apenas em uma permuta.
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GabaritoA — será devida integralmente;
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Contrato de Corretagem – Direito à Comissão
Gabarito: letra A. A comissão de corretagem é devida integralmente porque o corretor (Reinaldo) atingiu o resultado útil: encontrou um interessado e o negócio (permuta) foi concluído com a lavratura da escritura pública, independentemente de registro posterior ou de evicção superveniente. O fato de Reinaldo não ter inscrição em Conselho Profissional não invalida o contrato nem afasta o direito à comissão, conforme o Código Civil (arts. 722 a 729).
A questão testa os limites do direito do corretor à comissão. O Código Civil disciplina a corretagem como contrato em que uma pessoa (corretor) se obriga a obter para a outra (dono do negócio) um ou mais negócios, conforme instruções recebidas (art. 722). O direito à comissão surge com a conclusão do negócio como fruto da mediação do corretor (art. 725). A lavratura da escritura pública de permuta já caracteriza a conclusão, independentemente do registro. A evicção posterior de um dos imóveis não desfaz a conclusão nem retira o direito do corretor, pois a evicção é risco do contrato de permuta entre as partes, não do corretor. Quanto à informalidade, o contrato de corretagem é consensual e válido mesmo sem o registro profissional do corretor – a ausência de inscrição pode gerar sanções administrativas, mas não impede o recebimento da comissão pelo serviço prestado.
Alternativa
Descrição
Correta?
Fundamento
A
A comissão será devida integralmente
✅ Sim
O negócio foi concluído com a lavratura da escritura pública, caracterizando resultado útil; a evicção posterior não afeta o direito do corretor, e a informalidade profissional não invalida o contrato (arts. 722, 725 e 727 do CC).
B
A comissão não será devida por falta de inscrição no Conselho Profissional
❌ Não
O contrato de corretagem é consensual; a ausência de registro profissional não impede o recebimento da comissão, podendo gerar apenas sanções administrativas.
C
A comissão deverá ser arbitrada judicialmente em valor inferior ao de profissional inscrito
❌ Não
Não há previsão legal para redução da comissão por falta de inscrição; o valor é devido integralmente conforme o ajustado.
D
A comissão não será devida porque a evicção inviabilizou o resultado útil
❌ Não
A evicção é risco do contrato de permuta entre as partes, não do corretor; a conclusão do negócio já ocorreu com a escritura, independentemente de registro ou eventos supervenientes.
E
A comissão não será devida porque o resultado útil não foi obtido (permuta em vez de compra e venda)
❌ Não
O corretor encontrou interessado e o negócio foi aceito e concluído (permuta); a alteração da modalidade não desnatura o resultado útil, desde que aceita pelo contratante.
Direito à comissão (corretagem)
1Resultado útil obtido
Negócio concluído (escritura lavrada)
Independe de registro posterior
Evicção superveniente não desfaz
2Informalidade do corretor
Contrato consensual e válido
Falta de inscrição não impede comissão
3Requisitos do art. 725 CC
Conclusão do negócio
Fruto da mediação do corretor
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Alternativa A — ✅ Correta ⟵ GABARITO
A comissão é devida integralmente porque o negócio foi concluído por mediação de Reinaldo (permuta aceita e escritura lavrada). A evicção superveniente não interfere no direito do corretor, e a informalidade profissional não exclui a obrigação de pagar a corretagem. O Código Civil, em seu art. 727, reforça que o corretor faz jus à comissão se o negócio se realizar como fruto de seus trabalhos, mesmo após dispensa ou término do prazo – princípio aqui aplicado por analogia.
Alternativa B — ❌ Incorreta
Afirma que a comissão não é devida por falta de inscrição no Conselho Profissional. O Código Civil não exige registro profissional como condição de validade do contrato de corretagem. O corretor informal pode cobrar a comissão, pois o contrato é consensual e a prestação do serviço é que gera o direito. A ausência de registro pode sujeitar o corretor a penalidades administrativas, mas não extingue a obrigação do dono do negócio.
Alternativa C — ❌ Incorreta
Sugere arbitramento judicial da comissão em valor inferior ao de profissional registrado. Não há previsão legal para redução da comissão com base na informalidade. Se o negócio foi concluído, o valor da comissão é o ajustado ou, na falta de estipulação, o que for razoável e usual (art. 724 do CC). A falta de registro não autoriza redução.
Alternativa D — ❌ Incorreta
Alega que a conclusão e o resultado útil foram inviabilizados pela evicção. A conclusão já ocorreu com a lavratura da escritura. A evicção é fato posterior que afeta a permuta, mas não desfaz o ato de intermediação do corretor. O corretor cumpriu sua obrigação; o risco de evicção é das partes contratantes, não do corretor.
Alternativa E — ❌ Incorreta
Sustenta que o resultado útil não foi obtido porque Reinaldo achou interessado em permuta, não em compra e venda. O enunciado diz que Flávio aceitou a permuta proposta. Portanto, o resultado útil foi alcançado: o negócio foi concretizado (permuta). A forma do negócio (venda ou permuta) não importa, desde que o dono do negócio tenha concordado. A corretagem é devida.
NÃO CAIA NESSA!
A banca explora duas confusões comuns: (1) achar que a falta de registro profissional invalida o direito à comissão – mas o CC não exige registro; (2) entender que a evicção desfaz a conclusão do negócio – mas a evicção é risco do contrato principal, não do corretor. O candidato deve focar no momento da conclusão do negócio (escritura lavrada) como marco do direito do corretor.