A sociedade empresária construtora Morar Bem vendeu a unidade autônoma “Apartamento 01” em regime de incorporação imobiliária para a Sra. Beatriz Silva. No contrato de promessa de compra e venda estava prevista a obrigação de a Sra. Beatriz Silva pagar à corretora Confiança comissão de corretagem, o que foi feito no ato de assinatura do contrato, em 10/03/2021.Pelo contrato, ficou estipulado que a entrega da unidade autônoma ocorreria em dezembro de 2022. No entanto, a Construtora Morar Bem atrasou a entrega do imóvel em mais de 24 meses. Diante do atraso, a Sra. Beatriz Silva procura você, na qualidade de advogado(a), para promover a rescisão judicial do contrato em desfavor da Construtora, bem como para orientá-la se ainda é possível requerer a restituição da parcela paga a título de comissão de corretagem.Diante da situação hipotética narrada, o prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição dessa comissão de corretagem, segundo a legislação aplicável e a jurisprudência do STJ, deve ser de
A3 (três) anos, contados da assinatura do contrato.
B3 (três) anos, contados da ciência da recusa da restituição.
C10 (dez) anos, contados da assinatura do contrato.
D10 (dez) anos, contados da ciência da recusa da restituição.
E5 (cinco) anos, contados da entrega prevista do imóvel.
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GabaritoD — 10 (dez) anos, contados da ciência da recusa da restituição.
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Prescrição – Restituição de comissão de corretagem em incorporação imobiliária
Gabarito: letra D. O prazo prescricional para a pretensão de restituição da comissão de corretagem paga em contrato de incorporação imobiliária rescindido por atraso na entrega é de 10 anos, contados da ciência da recusa da restituição, nos termos do art. 205 do Código Civil (prazo geral) e da jurisprudência consolidada do STJ (REsp 1.818.507/SP).
A questão exige distinguir o prazo prescricional aplicável (10 anos – geral) do prazo de 3 anos previsto para o enriquecimento sem causa (art. 206, §3º, IV do CC), bem como identificar o termo inicial correto (ciência da recusa – art. 189 do CC). O STJ pacificou o entendimento de que a pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o contrato é rescindido por inadimplemento do incorporador, não se submete ao prazo de 3 anos, mas ao prazo decenal, contado do momento em que o credor toma ciência da recusa do devedor em restituir.
Restituição de comissão de corretagem: Natureza (Inadimplemento contratual, Não é enriquecimento sem causa); Prazo prescricional (10 anos (art. 205 CC), 3 anos (art. 206, §3º, IV CC)); Termo inicial (Ciência da recusa (art. 189 CC), Assinatura do contrato)
Alternativa A — ❌ Incorreta
Afirma o prazo de 3 anos contados da assinatura do contrato. Incorreta por dois motivos: (a) o prazo não é de 3 anos, pois a pretensão não decorre de enriquecimento sem causa, mas de inadimplemento contratual; (b) o termo inicial não é a assinatura do contrato, mas a ciência da recusa. O STJ afasta a aplicação do art. 206, §3º, IV do CC nesse contexto.
Alternativa B — ❌ Incorreta
Embora acerte o termo inicial (ciência da recusa), o prazo de 3 anos é equivocado. A pretensão é pessoal e sujeita ao prazo geral de 10 anos, e não ao prazo especial do enriquecimento sem causa.
Alternativa C — ❌ Incorreta
Acerta o prazo de 10 anos, mas erra o termo inicial. O art. 189 do CC estabelece que a prescrição começa a correr da violação do direito, que, no caso, ocorre quando há recusa de restituição, não quando o pagamento foi feito (assinatura do contrato).
Alternativa D — ✅ Correta ⟵ GABARITO
Alternativa correta. O prazo prescricional é de 10 anos (art. 205 do CC), e o termo inicial é a ciência da recusa da restituição (art. 189 do CC). A jurisprudência do STJ (REsp 1.818.507/SP) consolidou esse entendimento: a pretensão de restituição de comissão de corretagem em incorporação imobiliária rescindida por atraso na entrega segue o prazo decenal, contado da data em que o credor toma conhecimento da recusa do devedor em devolver os valores.
Alternativa E — ❌ Incorreta
O prazo de 5 anos não tem amparo legal para essa pretensão. O termo inicial (data prevista para entrega) também é inadequado: a prescrição não se conta do cumprimento esperado, mas da violação do direito (recusa de restituição).