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Questão de Direito Civil — Contratos em Espécie — FGV 2026

Direito CivilContratos em Espécie
Código
fg133346
Banca
FGV
Órgão
TJ-PA
Ano
2026
Nível
Superior
Cargo
Juiz Substituto
Laura celebrou um compromisso de compra e venda com Alexandre. Este, promitente vendedor, comprometeu-se a vender àquela um apartamento de luxo em um bairro nobre. O condomínio fica em excelente localização, com vista exuberante, sendo um grande atrativo para a elite. Em uma das cláusulas do contrato, Laura obrigou-se a pagar o apartamento em quatro parcelas de R$ 1.000.000,00. Ao final, realizado o pagamento de todas as parcelas, Alexandre transferiria a propriedade do bem. Contudo, durante a vigência do contrato, Laura já estaria na posse do bem e passaria a morar no novo apartamento. Laura entrou na posse do bem e, por grandes dificuldades financeiras, deixou de arcar com as cotas condominiais. O condomínio, então, ajuizou a ação de cobrança das dívidas condominiais.Em relação a esse cenário, e de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e com o Código Civil, é correto afirmar que:
  1. ALaura não tem legitimidade para figurar no polo passivo da ação, pois a propriedade ainda é de Alexandre;
  2. BLaura responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios, mas somente aqueles relativos ao momento de sua imissão na posse do bem, não se responsabilizando por aqueles anteriores à aquisição;
  3. Ca responsabilidade pelos débitos condominiais será de Laura caso o condomínio comprove que a promissária compradora se imitiu na posse do apartamento e o condomínio foi cientificado dessa transação; ainda assim, nessa hipótese, subsiste a responsabilidade solidária do promitente vendedor;
  4. Dno caso concreto, o que definirá a responsabilidade dos promitentes comprador e vendedor é o registro da promessa de compra e venda, pois a relação jurídica material com a coisa deve ser formalizada no Cartório de Registro de Imóveis, já que se trata de direito real;
  5. ELaura responde pelos débitos das despesas condominiais caso o condomínio comprove que a promissária compradora se imitiu na posse do apartamento e o condomínio foi cientificado dessa transação; no caso, o próprio bem poderá ser penhorado na execução, independentemente de se tratar de bem de família.
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GabaritoE — Laura responde pelos débitos das despesas condominiais caso o condomínio comprove que a promissária compradora se imitiu na posse do apartamento e o condomínio foi cientificado dessa transação; no caso, o próprio bem poderá ser penhorado na execução, independentemente de se tratar de bem de família.

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Responsabilidade por despesas condominiais na promessa de compra e venda

Gabarito: letra E. Conforme a jurisprudência consolidada do STJ (Tema Repetitivo 886), o que define a responsabilidade pelas despesas condominiais não é o registro do compromisso, mas a imissão na posse pelo promissário comprador e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Comprovados esses requisitos, o promissário comprador responde exclusivamente, e o bem pode ser penhorado independentemente de ser bem de família (STJ Súmula 449 e Tema 626).

A questão exige o conhecimento da Tese Repetitiva 886 do STJ, que uniformizou o entendimento sobre a legitimidade passiva nas ações de cobrança de cotas condominiais em caso de promessa de compra e venda não registrada.

JURISPRUDÊNCIA

STJ Tema 886

STJ, Tema Repetitivo 886:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

Alternativa A — ❌ Incorreta

Afirma que Laura não tem legitimidade para figurar no polo passivo, por a propriedade ainda ser de Alexandre. A tese do STJ afasta essa ideia: a imissão na posse e a ciência do condomínio transferem a responsabilidade ao promissário comprador, independentemente de quem é o titular do domínio. Laura, na posse, é parte legítima.

Alternativa B — ❌ Incorreta

Diz que Laura responde pelos débitos alienígenas (do alienante) apenas a partir da imissão na posse, e não por débitos anteriores. O erro está em ignorar que, uma vez comprovada a imissão na posse e ciência do condomínio, o promitente vendedor (Alexandre) é excluído da responsabilidade por débitos do período da posse de Laura (Tema 886, alínea 'c'). Além disso, o art. 1.345 do CC estabelece que o adquirente responde pelos débitos do alienante, mas essa regra é afastada pela jurisprudência quando o condomínio tinha ciência da transferência da posse.

Art. 1345CC

O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Alternativa C — ❌ Incorreta

Sustenta que, comprovada a imissão e ciência do condomínio, subsiste a responsabilidade solidária do promitente vendedor. A tese do STJ é clara: comprovados os dois requisitos, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor (Alexandre). Portanto, não há solidariedade.

Alternativa D — ❌ Incorreta

Afirma que o registro da promessa de compra e venda é o que define a responsabilidade. O Tema 886 rechaça expressamente essa ideia: "não é o registro do compromisso de venda e compra [que define], mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência inequívoca do Condomínio".

Alternativa E — ✅ Correta ⟵ GABARITO

A alternativa está em perfeita consonância com a jurisprudência do STJ. A primeira parte reproduz os dois requisitos do Tema 886 (imissão na posse e ciência do condomínio), que, comprovados, fazem de Laura a devedora exclusiva. A segunda parte — "o próprio bem poderá ser penhorado na execução, independentemente de se tratar de bem de família" — é igualmente correta: o STJ consolidou o entendimento de que as dívidas condominiais podem levar à penhora do imóvel, mesmo que seja bem de família (Súmula 449 do STJ e REsp 1.204.765/RS, Tema 626).

SE LIGUE NESSA!

A penhora do bem de família por dívidas condominiais é admitida pela jurisprudência pacífica do STJ, pois a proteção do bem de família cede diante de débitos que beneficiam a própria conservação ou melhoria do imóvel (Súmula 449: "A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito da penhora executiva, por ser bem acessório.").

Gabarito: letra E — a única alternativa que enfrenta corretamente a responsabilidade na promessa de compra e venda, conforme a jurisprudência atual do STJ.

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