Responsabilidade pelo IPTU atrasado após venda do imóvel
Gabarito: letra C. O IPTU é imposto real, mas a obrigação tributária é personalíssima em relação ao proprietário à época do fato gerador. Desse modo, o antigo proprietário continua responsável pelos débitos de IPTU anteriores à venda, independentemente da transferência do imóvel. A venda não extingue a obrigação já constituída, nem a transfere automaticamente ao novo proprietário, salvo disposição legal específica (que não existe para o IPTU no CTN).
O CTN, em seu art. 34, estabelece que contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. Como o fato gerador do IPTU ocorre a cada 1º de janeiro, o sujeito passivo de cada exercício é a pessoa que detinha a propriedade naquela data. Assim, os débitos relativos aos dois anos em que o restaurante estava em atividade (antes da venda) são de responsabilidade do antigo proprietário, que era o contribuinte naqueles períodos.
A jurisprudência do STJ, no Tema Repetitivo 122, confirma que tanto o promitente comprador quanto o proprietário registrado são contribuintes responsáveis, mas isso se refere à situação atual do imóvel, não transferindo débitos pretéritos ao adquirente.
STJ Tema Repetitivo 122:
"1-Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU; 2-cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU."
No caso concreto, o antigo proprietário deixou de pagar o IPTU por dois anos antes da venda. A venda do imóvel não o exime dessa dívida, pois o fato gerador já havia ocorrido e a obrigação já estava constituída.
Alternativa A — ❌ Incorreta
Afirma que o novo proprietário é exclusivamente responsável. Equívoco: o novo proprietário só responde pelo IPTU a partir da aquisição, mas não por débitos anteriores, salvo se houver previsão de sub-rogação (art. 130 do CTN, não aplicável ao IPTU na jurisprudência consolidada). O antigo proprietário permanece devedor.
Alternativa B — ❌ Incorreta
Limita a responsabilidade do antigo proprietário até a data de encerramento das atividades. O IPTU é imposto sobre a propriedade, e o encerramento das atividades do restaurante (pessoa jurídica) não altera a responsabilidade pelo imóvel. O antigo proprietário continua responsável enquanto for o proprietário, e mesmo após a venda, pelos débitos anteriores.
Alternativa C — ✅ Correta ⟵ GABARITO
O antigo proprietário é responsável pelo pagamento do IPTU atrasado, independentemente da venda do imóvel. Conforme art. 34 do CTN, ele era o contribuinte nos exercícios em que o fato gerador ocorreu. A venda não extingue a obrigação tributária já constituída.
Alternativa D — ❌ Incorreta
Prevê solidariedade entre antigo e novo proprietário. A solidariedade tributária (art. 124 do CTN) não decorre automaticamente da venda; depende de previsão legal. No IPTU, o novo proprietário não é solidário por débitos anteriores, pois não é sujeito passivo daqueles períodos. A penhora do imóvel pode atingir o novo proprietário, mas a responsabilidade pessoal é do antigo.
Gabarito: letra C.