Direito Civil · VUNESP · 2023 | Questão sqc-vu079167

Direito CivilCompra e Venda

Código: vu079167
Banca: VUNESP
Órgão: TJ-RJ
Ano: 2023
Nível: Superior

Cargo: Juiz Substituto

Foi celebrado um contrato de compra e venda de bem imóvel urbano por meio de instrumento particular, em que as partes atribuíram ao imóvel o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais). O instrumento particular foi apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis para registro que, por sua vez, apresentou nota devolutiva, sob o argumento de que o valor atribuído pelas partes ao bem imóvel no negócio jurídico era manifestamente incompatível com o valor de mercado, bem como que o valor venal do imóvel, apurado pelo fisco municipal para fins de lançamento de tributos, era de R$ 99.000,00 (noventa e nove mil reais). Tendo em vista os fatos acima, entendeu o Cartório de Registro de Imóveis pela necessidade de escritura pública para instrumentalizar o contrato de compra e venda. Tendo em vista o caso hipotético, bem como o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, pode-se corretamente afirmar que

Aem razão do indício de que o valor do imóvel atribuído pelas partes era irreal, corroborado pelo valor apurado pelo fisco para fins de lançamento tributário, foi acertada a exigência de escritura pública para a formalização da compra e venda.
Ba lei impõe o uso do valor venal de referência para fins de apuração da necessidade ou não de formalização do negócio jurídico por escritura pública.
Capenas se o imóvel tivesse valor superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais) haveria necessidade da compra e venda ser formalizada mediante escritura pública.
Dnão caberia a negativa do registro, tendo em vista que as partes podem livremente atribuir o valor do negócio jurídico o qual prevalece para fins de se apurar a necessidade ou não de escritura pública.
Edeveria o cartório de registro de imóveis proceder a uma avaliação imobiliária para auferir o valor de mercado do imóvel, não podendo se utilizar do valor venal atribuído pelo fisco municipal como critério de referência.

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GabaritoA — em razão do indício de que o valor do imóvel atribuído pelas partes era irreal, corroborado pelo valor apurado pelo fisco para fins de lançamento tributário, foi acertada a exigência de escritura pública para a formalização da compra e venda.

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Compra e venda de imóvel: forma e jurisprudência do STJ

Gabarito: letra A. De acordo com o entendimento do STJ, a exigência de escritura pública é legítima quando há forte indício de subfaturamento, corroborado pelo valor venal do imóvel apurado pelo fisco. A declaração de valor pelas partes não é absoluta e pode ser questionada pelo cartório de registro para evitar fraudes e sonegação fiscal.

A controvérsia envolve a forma do contrato de compra e venda de imóvel. O Código Civil (art. 108) estabelece que a escritura pública é essencial para a validade dos negócios jurídicos que visem à transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos. Contudo, mesmo quando o valor declarado é inferior a esse limite, o STJ entende que o registrador pode exigir a escritura pública se houver indícios de que o preço foi artificialmente reduzido para burlar a exigência legal. Nesse contexto, o valor venal atribuído pelo fisco constitui um relevante elemento de convicção.

Alternativa A — ✅ Correta ⟵ GABARITO

A letra A está correta porque reproduz o entendimento consolidado do STJ (REsp 1.791.091/SP, entre outros): havendo indício de que o valor declarado é irreal, conforme corroborado pelo valor venal, é acertada a exigência de escritura pública. O registrador não está obrigado a aceitar passivamente a declaração das partes quando ela se mostra manifestamente incompatível com o valor de mercado.

Alternativa B — ❌ Incorreta

A lei não impõe o uso do valor venal de referência como único critério para aferir a necessidade de escritura pública. O valor venal é um dos elementos que podem ser considerados, mas o STJ não afirma que a lei impõe seu uso. A alternativa generaliza indevidamente.

Alternativa C — ❌ Incorreta

O limite legal para dispensa de escritura pública é de trinta salários mínimos (valor aproximado de R$ 39.000,00 em 2023), e não cem mil reais. A alternativa C estabelece um valor incorreto e também ignora a possibilidade de exigência da escritura mesmo abaixo desse limite, em caso de indício de subfaturamento.

Alternativa D — ❌ Incorreta

A liberdade das partes para fixar o preço não é absoluta quando há indícios de fraude. O STJ entende que o cartório pode recusar o registro se o valor declarado for manifestamente inferior ao de mercado, pois isso pode configurar tentativa de evitar a escritura pública e sonegar tributos. A alternativa D nega essa possibilidade.

Alternativa E — ❌ Incorreta

O STJ admite que o cartório utilize o valor venal apurado pelo fisco como referência para verificar a compatibilidade do preço declarado. Não é obrigatório que o cartório realize uma avaliação imobiliária própria; o valor venal é um parâmetro objetivo e suficiente para justificar a exigência de escritura pública quando há grande disparidade.

NÃO CAIA NESSA!

A banca explora o mito de que as partes podem livremente fixar o preço para definir a forma do contrato. Na verdade, a jurisprudência do STJ permite ao registrador questionar o valor declarado quando ele destoa do valor de mercado, utilizando o valor venal como meio de prova do subfaturamento. Memorize: o STJ prioriza a função social e a prevenção de fraudes, relativizando a autonomia da vontade nesse ponto específico.

Gabarito: letra A.

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