Questão de Legislação Federal — Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações — VUNESP 2025
Legislação Federal›Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações
Código
vu110502
Banca
VUNESP
Órgão
TJ-RJ
Ano
2025
Nível
Superior
Cargo
Juiz Substituto
Rafael, comerciante, possui um contrato de locação comercial de uma loja no Shopping Verde Mar. O contrato está prestes a vencer e Rafael, sabendo que o Shopping Verde Mar não pretende renovar o contrato, decide propor uma ação renovatória. Na petição inicial, Rafael indica todas as condições de renovação e apresenta a prova de cumprimento do contrato em curso e das demais obrigações legais. O Shopping Verde Mar, por seu representante legal, contesta a petição inicial, alegando que a proposta de Rafael não atende ao valor locativo real e apresenta uma contraproposta com um valor locativo mais elevado. Durante a instrução, Lucas aparece com uma proposta para alugar o espaço para a exploração de um ramo diferente, assinada por duas testemunhas, com valor mais vantajoso que o oferecido por Rafael. Diante da situação hipotética, assinale a alternativa correta.
ACaso a locação não seja renovada, Rafael terá direito a indenização pela não prorrogação, a qual será fixada em sentença e devida solidariamente pelo Shopping Verde Mar e por Lucas.
BO juiz deverá fixar aluguel provisório em favor do Shopping Verde Mar, não superior a 50% do valor da contraproposta, que vigorará desde o primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado.
CRenovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de forma parcelada em até 12 (doze) meses.
DNão sendo renovada a locação, e caso haja pedido na contestação apresentada pelo Shopping Verde Mar, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo de Rafael, que conterá o prazo de 60 (sessenta) dias para a desocupação voluntária.
ENa contestação, o Shopping Verde Mar poderá solicitar reajuste de aluguel com indexador distinto do atual, mas a sentença não poderá alterar a periodicidade dos reajustes prevista no contrato.
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GabaritoA — Caso a locação não seja renovada, Rafael terá direito a indenização pela não prorrogação, a qual será fixada em sentença e devida solidariamente pelo Shopping Verde Mar e por Lucas.
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Ação renovatória de locação comercial: a defesa do locador e a indenização ao locatário
Gabarito: letra A. Quando o locador se vale da exceção do art. 72, III, da Lei 8.245/1991 (proposta de terceiro em condições melhores) e a locação não é renovada, a sentença fixa desde logo a indenização devida ao locatário, que será solidariamente devida pelo locador e pelo proponente (art. 75 da Lei 8.245/1991). É exatamente o que a alternativa A afirma, e é o que resolve a questão.
A ação renovatória é o instrumento que garante ao locatário comercial o direito à renovação compulsória do contrato, desde que preenchidos os requisitos do art. 51 da Lei 8.245/1991: contrato escrito e por prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos (ou soma de prazos ininterruptos) e exploração do mesmo ramo por três anos ininterruptos. O locador, por sua vez, pode se opor à renovação alegando, entre outras matérias, que a proposta do locatário não atende ao valor locativo real (inciso II) ou que existe proposta de terceiro em condições melhores (inciso III). É nesse cenário que a questão se desenvolve: o shopping contesta alegando que a proposta de Rafael não atende ao valor locativo real e apresenta contraproposta; depois, surge Lucas com proposta para ramo diferente, assinada por duas testemunhas, com valor mais vantajoso.
A pegadinha central está em identificar qual inciso do art. 72 foi efetivamente invocado e qual a consequência jurídica de cada um. Quando o locador alega proposta de terceiro (inciso III), ele deve juntar prova documental da proposta, subscrita pelo terceiro e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não pode ser o mesmo do locatário. Se a locação não for renovada por essa razão, o art. 75 impõe a indenização solidária. Já quando a alegação é de que a proposta não atende ao valor locativo real (inciso II), o locador deve apresentar contraproposta, e o juiz pode fixar aluguel provisório. A questão mistura esses dois cenários, mas a alternativa correta é a que trata da consequência da não renovação com base na proposta de terceiro.
Para fixar o contraste entre os dois principais fundamentos de defesa do locador, veja a tabela:
Critério
Inciso II – valor locativo
Inciso III – proposta de terceiro
Ônus do locador
Apresentar contraproposta com condições compatíveis com o valor locativo real
Juntar prova documental da proposta, subscrita pelo terceiro e por duas testemunhas
Ramo do terceiro
—
Não pode ser o mesmo do locatário
Consequência da não renovação
Sem indenização específica prevista no art. 75
Indenização solidária entre locador e proponente (art. 75)
Aluguel provisório
Pode ser fixado (art. 72, § 4º)
Pode ser fixado (art. 72, § 4º)
Guarde essa distinção: é ela que separa a alternativa correta das demais. A indenização solidária do art. 75 só se aplica quando a não renovação decorre da proposta de terceiro (inciso III), não quando decorre do valor locativo (inciso II).
Defesa do locador (art. 72)
1Inciso II – valor locativo
Contraproposta
Aluguel provisório (até 80%)
Sem indenização específica
2Inciso III – proposta de terceiro
Prova documental + 2 testemunhas
Ramo diverso do locatário
Indenização solidária (art. 75)
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Alternativa A — ✅ Correta ⟵ GABARITO
A alternativa reproduz exatamente o teor do art. 75 da Lei 8.245/1991. Como o shopping contestou com base na proposta de terceiro (Lucas), e a locação não foi renovada, a sentença deve fixar a indenização devida a Rafael, solidariamente devida pelo shopping (locador) e por Lucas (proponente). A solidariedade é a palavra-chave: o locatário pode cobrar a indenização integralmente de qualquer um dos dois.
Art. 75Lei-8245
Art. 75 — "Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em conseqüência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente."
Alternativa B — ❌ Incorreta
O erro está no percentual. O art. 72, § 4º, da Lei 8.245/1991 permite a fixação de aluguel provisório, mas o limite é de oitenta por cento (80%) do pedido, e não cinquenta por cento (50%). Além disso, o aluguel provisório vigorará a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, o que a alternativa acerta, mas o percentual errado a torna incorreta.
Art. 72, §4Lei-8245
Art. 72, § 4º — "Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel."
Alternativa C — ❌ Incorreta
A alternativa erra ao afirmar que as diferenças dos aluguéis vencidos serão pagas de forma parcelada em até 12 meses. O art. 73 da Lei 8.245/1991 determina que, renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez, sem parcelamento.
Art. 73Lei-8245
Art. 73 — "Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez."
Alternativa D — ❌ Incorreta
O prazo para desocupação voluntária está errado. O art. 74 da Lei 8.245/1991 determina que, não sendo renovada a locação, o juiz expedirá mandado de despejo com prazo de trinta (30) dias para a desocupação voluntária, e não sessenta (60) dias. A alternativa acerta ao condicionar a expedição do mandado ao pedido na contestação, mas o prazo incorreto a torna falsa.
Art. 74Lei-8245
Art. 74 — "Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação."
Alternativa E — ❌ Incorreta
A alternativa está parcialmente correta, mas incompleta. O art. 72, § 5º, da Lei 8.245/1991 permite que, se pedido pelo locador, a sentença estabeleça periodicidade de reajustamento diversa da prevista no contrato renovando, bem como adote outro indexador. Ou seja, a sentença pode alterar tanto a periodicidade quanto o indexador, e não apenas o indexador como afirma a alternativa.
Art. 72, §5Lei-8245
Art. 72, § 5º — "Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel."
A regra de ouro para a prova: na ação renovatória, a defesa do locador está adstrita aos incisos do art. 72, e cada inciso tem consequências próprias. Quando a não renovação decorre de proposta de terceiro (inciso III), a indenização é solidária entre locador e proponente (art. 75). Memorize os números: aluguel provisório de até 80% do pedido, diferenças pagas de uma só vez, e prazo de 30 dias para desocupação voluntária.