Direito Civil · VUNESP · 2025 | Questão sqc-vu110610

Direito CivilContratos em Espécie

Código: vu110610
Banca: VUNESP
Órgão: TJ-RJ
Ano: 2025
Nível: Superior

Cargo: Juiz(a) Substituto(a)

Rafael, comerciante, possui um contrato de locação comercial de uma loja no Shopping Verde Mar. O contrato está prestes a vencer e Rafael, sabendo que o Shopping Verde Mar não pretende renovar o contrato, decide propor uma ação renovatória. Na petição inicial, Rafael indica todas as condições de renovação e apresenta a prova de cumprimento do contrato em curso e das demais obrigações legais. O Shopping Verde Mar, por seu representante legal, contesta a petição inicial, alegando que a proposta de Rafael não atende ao valor locativo real e apresenta uma contraproposta com um valor locativo mais elevado. Durante a instrução, Lucas aparece com uma proposta para alugar o espaço para a exploração de um ramo diferente, assinada por duas testemunhas, com valor mais vantajoso que o oferecido por Rafael. Diante da situação hipotética, assinale a alternativa correta.

ACaso a locação não seja renovada, Rafael terá direito a indenização pela não prorrogação, a qual será fixada em sentença e devida solidariamente pelo Shopping Verde Mar e por Lucas.
BO juiz deverá fixar aluguel provisório em favor do Shopping Verde Mar, não superior a 50% do valor da contraproposta, que vigorará desde o primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado.
CRenovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de forma parcelada em até 12 (doze) meses.
DNão sendo renovada a locação, e caso haja pedido na contestação apresentada pelo Shopping Verde Mar, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo de Rafael, que conterá o prazo de 60 (sessenta) dias para a desocupação voluntária.
ENa contestação, o Shopping Verde Mar poderá solicitar reajuste de aluguel com indexador distinto do atual, mas a sentença não poderá alterar a periodicidade dos reajustes prevista no contrato.

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GabaritoA — Caso a locação não seja renovada, Rafael terá direito a indenização pela não prorrogação, a qual será fixada em sentença e devida solidariamente pelo Shopping Verde Mar e por Lucas.

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Locação Comercial – Ação Renovatória (Lei 8.245/1991)

Gabarito: letra A. Na hipótese de o locador não renovar por existir proposta de terceiro (art. 72, III), o locatário tem direito a indenização, fixada na sentença e devida solidariamente pelo locador e pelo proponente (art. 75 da Lei 8.245/1991). As demais alternativas estão em desacordo com os dispositivos legais.

Alternativa A — ✅ Correta ⟵ GABARITO

A alternativa está de acordo com o art. 75 da Lei 8.245/1991:

Art. 75Lei-8245

Art. 75 — "Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em conseqüência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente."

No caso, Rafael (locatário) não teve a locação renovada porque o Shopping apresentou proposta de terceiro (Lucas) em condições melhores (art. 72, III). Logo, a sentença deve fixar indenização a Rafael, sendo solidariamente responsáveis o Shopping (locador) e Lucas (proponente). Portanto, correta.

Alternativa B — ❌ Incorreta

O art. 72, §4º estabelece que o aluguel provisório não pode exceder 80% do pedido, e não 50% como afirma a alternativa.

Art. 72, §4Lei-8245

Art. 72, §4º — "Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel."

Além disso, o percentual incide sobre o "pedido" (valor que o locador pleiteia como aluguel), não sobre a "contraproposta". A alternativa erra o percentual e a base de cálculo.

Alternativa C — ❌ Incorreta

Dispõe o art. 73 que, renovada a locação, as diferenças de aluguéis vencidos serão pagas de uma só vez (à vista), e não parceladamente em até 12 meses.

Art. 73Lei-8245

Art. 73 — "Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez."

A alternativa tenta parcelar o que a lei determina como pagamento único.

Alternativa D — ❌ Incorreta

O art. 74 (redação dada pela Lei 12.112/2009) prevê prazo de 30 dias para desocupação voluntária, e não 60 dias.

Art. 74Lei-8245

Art. 74 — "Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação."

A alternativa majora o prazo legal.

Alternativa E — ❌ Incorreta

O art. 72, §5º permite que a sentença estabeleça periodicidade de reajuste diversa da contratada, contrariando a afirmação de que isso não seria possível.

Art. 72, §5Lei-8245

Art. 72, §5º — "Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel."

Logo, a sentença pode alterar tanto o indexador quanto a periodicidade, ao contrário do que alega a alternativa.

Gabarito: letra A.

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