Questão de Direito Civil — Contratos em Espécie — VUNESP 2025

Ação renovatória de locação comercial — indenização pela não prorrogação

Gabarito: letra A. Quando o locador se recusa a renovar a locação com base em proposta de terceiro (art. 72, III, da Lei 8.245/1991), e a ação renovatória é julgada improcedente, o locatário tem direito à indenização pela não prorrogação, fixada na sentença e devida solidariamente pelo locador e pelo proponente (art. 75 da Lei 8.245/1991). É exatamente o que a alternativa A afirma.

A ação renovatória é o instrumento que garante ao locatário comercial o direito à renovação compulsória do contrato, desde que preenchidos os requisitos do art. 51 da Lei 8.245/1991 (contrato escrito por prazo determinado de, no mínimo, cinco anos, e exploração do mesmo ramo por três anos ininterruptos). O locador, porém, pode se opor à renovação alegando uma das matérias do art. 72, entre elas a existência de proposta de terceiro em condições melhores (inciso III). Nesse caso, se a proposta do terceiro for aceita pelo juízo, a locação não será renovada, mas o locatário não fica desamparado: a lei lhe assegura uma indenização, que é devida tanto pelo locador quanto pelo terceiro proponente, de forma solidária.

A solidariedade aqui é a chave da questão. O art. 75 da Lei 8.245/1991 é expresso ao determinar que a sentença fixará a indenização "solidariamente devida pelo locador e o proponente". Isso significa que o locatário pode cobrar a totalidade da indenização de qualquer um dos dois — do shopping ou de Lucas —, cabendo a quem pagou o direito de regresso contra o outro. A banca explora justamente esse ponto: o candidato pode achar que a responsabilidade seria apenas do locador, mas a lei a estende ao terceiro que apresentou a proposta.

Alternativa A — ✅ Correta ⟵ GABARITO

A alternativa reproduz com fidelidade o art. 75 da Lei 8.245/1991. A hipótese é exatamente a do inciso III do art. 72: o locador (Shopping Verde Mar) apresenta proposta de terceiro (Lucas) para a locação em condições melhores. Não sendo renovada a locação, a sentença fixará a indenização devida ao locatário (Rafael), e essa indenização será solidariamente devida pelo locador e pelo proponente. A solidariedade passiva permite ao credor exigir a dívida inteira de qualquer um dos devedores (art. 275 do Código Civil), o que protege o locatário.

Alternativa B — ❌ Incorreta

O erro está no percentual. O art. 72, § 4º, da Lei 8.245/1991 permite a fixação de aluguel provisório, mas o limite é de oitenta por cento (80%) do pedido, e não cinquenta por cento (50%) como afirma a alternativa. Além disso, o aluguel provisório deve vigorar "a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado", o que está correto na alternativa, mas o percentual errado a torna incorreta.

Alternativa C — ❌ Incorreta

O erro está na forma de pagamento. O art. 73 da Lei 8.245/1991 determina que, renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez, e não de forma parcelada em até 12 meses. A alternativa acerta ao dizer que a execução se dá nos próprios autos, mas erra ao prever parcelamento.

Alternativa D — ❌ Incorreta

O erro está no prazo. O art. 74 da Lei 8.245/1991 determina que, não sendo renovada a locação, o juiz expedirá mandado de despejo com o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, e não 60 (sessenta) dias. A alternativa acerta ao condicionar a expedição do mandado ao pedido na contestação, mas erra no prazo.

Alternativa E — ❌ Incorreta

O erro está na segunda parte. O art. 72, § 5º, da Lei 8.245/1991 permite que a sentença estabeleça periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adote outro indexador. A alternativa acerta ao dizer que o locador pode solicitar reajuste com indexador distinto, mas erra ao afirmar que a sentença não poderá alterar a periodicidade dos reajustes — ela pode, sim, desde que pedido pelo locador ou sublocador.

Gabarito: letra A