Questão de Direito Administrativo — Tópicos Mesclados da Lei nº 14.133/2021 — VUNESP 2024

Locação de imóveis pela Administração Pública — Lei nº 14.133/2021

Gabarito: letra E. A locação de imóveis pela Administração Pública, como regra, deve ser precedida de licitação, sendo a contratação direta uma exceção legalmente prevista (Lei nº 14.133/2021, art. 74, V). A alternativa E é a única que reflete essa regra geral, enquanto as demais distorcem o regime jurídico aplicável, a natureza da contratação direta, o papel do estudo técnico preliminar e a possibilidade de reajuste.

A Lei nº 14.133/2021, ao tratar da locação de imóveis, estabelece um regime que combina a regra da licitação com exceções específicas. O art. 2º, III, da lei inclui expressamente a locação no âmbito de sua aplicação, submetendo-a, portanto, ao dever geral de licitar. Essa é a regra: a Administração, para locar um imóvel, deve realizar processo licitatório, garantindo a seleção da proposta mais vantajosa e a isonomia entre os interessados.

A exceção a essa regra está prevista no art. 74, V, que considera inexigível a licitação quando houver inviabilidade de competição, como no caso de aquisição ou locação de imóvel cujas características de instalações e de localização tornem necessária sua escolha. Nessa hipótese, a competição é inviável porque apenas um imóvel específico atende às necessidades da Administração. É importante destacar que a lei impõe requisitos para essa contratação direta, como avaliação prévia do bem, certificação da inexistência de imóveis públicos vagos e justificativas que demonstrem a singularidade do imóvel.

O estudo técnico preliminar, por sua vez, tem papel fundamental no planejamento da contratação. O art. 44 da lei determina que, quando houver possibilidade de compra ou locação, o estudo deve considerar os custos e benefícios de cada opção, indicando a alternativa mais vantajosa. Não se trata de uma preferência automática pela locação, mas de uma análise casuística que busca a solução mais econômica e adequada ao interesse público.

Quanto ao regime jurídico, a locação de imóveis pela Administração, quando ela figura como locatária, é um contrato da Administração regido, predominantemente, pelo direito privado, com a aplicação supletiva de normas de direito público. Isso significa que, embora a Administração se submeta a regras de licitação e formalidades, o conteúdo do contrato de locação é disciplinado, em grande parte, pela legislação civil (Lei nº 8.245/1991), não se aplicando integralmente o regime de cláusulas exorbitantes típico dos contratos administrativos.

Por fim, a possibilidade de reajuste do valor contratual é uma garantia do equilíbrio econômico-financeiro do contrato. O art. 136, I, da Lei nº 14.133/2021 prevê que a variação do valor contratual para fazer face ao reajuste pode ser realizada por simples apostila, dispensada a celebração de termo aditivo. Portanto, a locação admite reajuste, desde que previsto no contrato.

A questão explora justamente a distinção entre a regra (licitação) e a exceção (inexigibilidade), além de testar o conhecimento sobre o regime jurídico e os instrumentos de planejamento e manutenção do equilíbrio contratual. A alternativa E é a correta por afirmar a regra geral, enquanto as demais apresentam distorções sobre esses institutos.

Alternativa A — ❌ Incorreta

Afirma que o contrato de locação é regido, predominantemente, pelo regime jurídico de direito público. Errado. A locação de imóveis pela Administração, quando ela é locatária, é um contrato da Administração regido, predominantemente, pelo direito privado (Lei nº 8.245/1991), com aplicação supletiva de normas de direito público. A banca inverte o regime: o direito público predomina nos contratos administrativos típicos (obras, serviços), mas a locação é uma exceção, pois seu conteúdo é disciplinado pela legislação civil.

Alternativa B — ❌ Incorreta

Afirma que a contratação direta por dispensa de licitação é possível quando as características de instalações e localização tornem necessária a escolha de determinado imóvel. Errado. Essa hipótese configura inexigibilidade de licitação, e não dispensa. O art. 74, V, da Lei nº 14.133/2021 prevê a inexigibilidade para aquisição ou locação de imóvel cujas características de instalações e de localização tornem necessária sua escolha, pois há inviabilidade de competição. A banca troca o instituto: a dispensa é para casos em que a licitação é possível, mas a lei a dispensa; a inexigibilidade é para casos em que a competição é inviável.

Alternativa C — ❌ Incorreta

Afirma que o estudo técnico preliminar atesta a preferência pela locação em detrimento da compra, por ser a alternativa mais vantajosa sob quaisquer circunstâncias. Errado. O art. 44 da Lei nº 14.133/2021 determina que o estudo técnico preliminar deve considerar os custos e benefícios de cada opção (compra ou locação), indicando a alternativa mais vantajosa. Não há preferência automática pela locação; a análise é casuística, e a locação pode não ser a opção mais vantajosa em determinado caso. A expressão "sob quaisquer circunstâncias" torna a afirmação incorreta, pois a escolha depende da análise concreta.

Alternativa D — ❌ Incorreta

Afirma que não se admite a possibilidade de reajuste do valor contratual. Errado. O reajuste é plenamente admitido, sendo uma forma de manutenção do equilíbrio econômico-financeiro do contrato. O art. 136, I, da Lei nº 14.133/2021 prevê que a variação do valor contratual para fazer face ao reajuste pode ser realizada por simples apostila, dispensada a celebração de termo aditivo. A banca nega uma garantia expressamente prevista em lei.

Alternativa E — ✅ Correta ⟵ GABARITO

Afirma que se prevê a realização de processo licitatório, como regra. Correto. A locação de imóveis pela Administração Pública, como regra, deve ser precedida de licitação, conforme o art. 2º, III, da Lei nº 14.133/2021, que inclui a locação no âmbito de sua aplicação. A contratação direta é exceção, prevista no art. 74, V (inexigibilidade), e em outras hipóteses legais. A alternativa espelha exatamente a regra geral.

Gabarito: letra E